La licencia de construcción, que la ley llama licencia de edificación, la otorga la municipalidad distrital donde está tu lote. La Ley 29090, en su Texto Único Ordenado (DS 006-2017-VIVIENDA), fija cuatro modalidades según el tamaño y el uso de la obra. La modalidad A es la aprobación automática con firma de profesionales: sirve, entre otros casos, para una vivienda unifamiliar nueva de hasta 120 m² construidos que sea la única edificación del lote, y el cargo de ingreso del expediente ya es la licencia. Una casa o edificio de vivienda de hasta 5 pisos y 3 000 m² techados va en la modalidad B; los edificios de vivienda más grandes y los locales que no son vivienda, en la C; y la industria, los colegios, las clínicas, los hoteles y los grifos, en la D.
Qué norma rige la licencia de construcción en 2026
- La ley: el TUO de la Ley 29090, aprobado por el DS 006-2017-VIVIENDA. Las modalidades están en su artículo 10, con los cambios del Decreto Legislativo 1426 de 2018.
- El último cambio a la ley: el Decreto Legislativo 1675, publicado en El Peruano el 28 de setiembre de 2024. Modificó, entre otros, los artículos 7 y 11 (transferencia y vigencia de licencias) e incorporó el cuaderno de obra, pero no tocó el artículo 10: las modalidades siguen iguales.
- El reglamento: el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación (DS 029-2019-VIVIENDA) desarrolla las modalidades para edificaciones en su artículo 58.
- Tu municipalidad: fija el derecho de trámite en su TUPA. La ley prohíbe exigir requisitos adicionales a los de la ley y su reglamento: si te los piden, es una barrera burocrática ilegal.
Modalidades A, B, C y D: qué obras van en cada una
| Modalidad | Cómo se aprueba | Obras de vivienda | Otras obras |
|---|---|---|---|
| A | Aprobación automática con firma de profesionales. El cargo de ingreso es la licencia, previo pago del derecho de trámite. | Vivienda unifamiliar nueva de hasta 120 m² construidos, si es la única edificación del lote. Ampliación de una vivienda unifamiliar con licencia o declaratoria de fábrica sin carga, si el total techado no pasa de 200 m². Remodelación sin cambio estructural, sin cambio de uso y sin más área techada. Obras menores. | Cercos de más de 20 m de largo, fuera del régimen de propiedad exclusiva y común. Demolición total de hasta 3 pisos, sin sótanos ni explosivos. |
| B | Evaluación por la municipalidad (15 días hábiles) o evaluación previa por Revisores Urbanos. | Vivienda unifamiliar, multifamiliar o condominio de hasta 5 pisos y hasta 3 000 m² techados. Ampliación o remodelación con modificación estructural, más área techada o cambio de uso. | Cercos en inmuebles con propiedad exclusiva y común. Demolición total de hasta 5 pisos o con sótanos, sin explosivos. |
| C | Evaluación previa por la Comisión Técnica o por Revisores Urbanos. | Vivienda multifamiliar, quinta o condominio de más de 5 pisos o de más de 3 000 m² techados. Uso mixto con vivienda. | Edificaciones que no son vivienda (salvo las de la D). Locales comerciales, culturales y de espectáculos de hasta 30 000 m². Mercados de hasta 15 000 m². Todo lo que no esté en A, B o D. |
| D | Evaluación previa por la Comisión Técnica o por Revisores Urbanos. | — | Industria. Locales comerciales, culturales y de espectáculos de más de 30 000 m². Mercados de más de 15 000 m². Educación, salud, hospedaje, grifos y terminales de transporte. |
Ojo con la modalidad A: no vale para inmuebles del Patrimonio Cultural de la Nación ni para obras con sótano, semisótano o una excavación de más de 1,50 m junto a edificaciones vecinas. En ese último caso, la ley manda tramitar la licencia en la modalidad B.
Obras que no necesitan licencia
El artículo 9 de la ley exceptúa, siempre que el inmueble no sea patrimonio cultural, los trabajos de acondicionamiento o refacción, que basta con declarar en el autovalúo del año siguiente; los cercos frontales de hasta 20 m de largo fuera del régimen de propiedad exclusiva y común; y las instalaciones temporales, como casetas de venta. Cambiar pisos, renovar el tarrajeo o pintar es refacción. Si la obra toca la estructura o suma área techada, ya es una remodelación o una ampliación y necesita licencia.
¿Qué modalidad necesita tu obra? Casos comunes
| Tu obra | Modalidad | Por qué |
|---|---|---|
| Casa nueva de 100 m² construidos en un lote vacío | A | Vivienda unifamiliar de hasta 120 m², única en el lote |
| Casa nueva de 180 m² construidos | B | Supera 120 m² y no pasa de 5 pisos ni de 3 000 m² |
| Segundo piso sobre una casa con declaratoria de fábrica; total de 190 m² techados | A | Ampliación que no supera 200 m² en total |
| Segundo o tercer piso que lleva el total a más de 200 m² | B | Ampliación con más área techada |
| Edificio de 4 departamentos en 4 pisos | B | Multifamiliar de hasta 5 pisos y 3 000 m² |
| Edificio de vivienda de 7 pisos | C | Multifamiliar de más de 5 pisos |
| Casa con tienda en el primer piso | C | Uso mixto con vivienda |
| Cerco frontal de 15 m / cerco de 30 m | Sin licencia / A | Fuera de la propiedad horizontal, el cerco frontal de hasta 20 m está exceptuado; el de más de 20 m va en la modalidad A |
Para ampliar con licencia, la casa existente debe tener licencia de construcción, conformidad de obra o declaratoria de fábrica, como pide el reglamento. Si vas a subir pisos, lee también si puedes construir un tercer piso sobre tu casa: la licencia no reemplaza la evaluación de la estructura.
Documentos previos y requisitos
Antes del trámite: el certificado de parámetros
El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios lo emite la municipalidad distrital y te dice qué puedes construir en tu lote: zonificación, usos permitidos, altura máxima, retiros, área libre mínima, densidad y estacionamientos exigidos. Según la ley, debe emitirse en un máximo de 5 días útiles y vale 36 meses. La municipalidad está obligada a publicar esa información gratis, así que tramitar el certificado es opcional, pero el proyecto debe cumplir esos parámetros. Para obra nueva de vivienda multifamiliar o de otros usos, en las modalidades B, C y D se pide además el certificado de factibilidad de servicios.
Requisitos según la modalidad (artículo 25 de la ley)
- Modalidad A: Formulario Único firmado por ti y por los profesionales responsables, con el número y la fecha del pago; si no eres el propietario, el documento que acredite tu derecho a edificar; y los planos de ubicación, arquitectura, estructuras, instalaciones sanitarias y eléctricas, sellados y firmados por profesionales de cada especialidad, también en archivo digital. Puedes optar por un proyecto del banco de proyectos de la municipalidad. Para ampliaciones, remodelaciones y obras menores bastan el plano de ubicación, el de arquitectura y la declaración jurada de habilitación del arquitecto.
- Modalidad B: lo anterior, más la declaración jurada de habilitación profesional, los planos de todas las especialidades y, según el caso, el estudio de mecánica de suelos y el plano de sostenimiento de excavaciones, con fotos de las casas colindantes. En ampliaciones y remodelaciones, la declaratoria de fábrica y los planos de lo existente. En multifamiliares, una póliza CAR (Todo Riesgo Contratista).
- Modalidades C y D: además, cuando corresponde, la certificación ambiental (no se exige para vivienda, comercio y oficinas en áreas urbanas), el estudio de impacto vial, el plano de seguridad y evacuación, y la póliza CAR.
Paso a paso para sacar la licencia en Lima
- Revisa la partida registral del lote en SUNARP. Si no eres el propietario inscrito, necesitarás acreditar tu derecho a edificar.
- Consulta los parámetros en tu municipalidad distrital o pide el certificado. En el Cercado, lo emite la Municipalidad de Lima.
- Encarga el proyecto a un arquitecto y a ingenieros colegiados y habilitados. Ellos firman los planos y responden por ellos.
- Define la modalidad con tu proyectista, según las tablas de arriba.
- Paga el derecho de trámite que fija el TUPA de tu municipalidad y presenta el expediente completo.
- Espera la calificación. En la modalidad A, la licencia se entrega al presentar. En la B con evaluación municipal, el cargo es una licencia temporal para obras preliminares y la municipalidad tiene 15 días hábiles para calificar; vencido el plazo sin respuesta, rige el silencio administrativo positivo. En la C y la D, la Comisión Técnica se convoca en 5 días hábiles y tiene 20 días hábiles para evaluar una edificación.
- Construye según los planos aprobados. La municipalidad verifica la obra y, desde el DL 1675, se usa un cuaderno de obra físico o digital.
- Al terminar, tramita la conformidad de obra y declaratoria de edificación e inscríbela en SUNARP. Así tu construcción queda registrada.
Vigencia: la licencia dura 36 meses desde que se emite. Se puede prorrogar 12 meses una sola vez, si lo pides dentro de los 30 días calendario anteriores al vencimiento y sin costo adicional, y revalidar por 36 meses una sola vez. Las licencias de vivienda de interés social duran 60 meses, según el DL 1675.
¿Y si ya construiste sin licencia?
El artículo 30 de la ley solo prevé regularizar de forma individual las edificaciones ejecutadas sin licencia entre el 1 de enero de 2017 y el 17 de setiembre de 2018. Algunas municipalidades aprueban ordenanzas con regímenes propios, así que pregunta en la tuya. El reglamento menciona además la multa por haber edificado sin licencia. Sin conformidad de obra y declaratoria inscritas, lo construido no figura en SUNARP, y ampliar con licencia exige tener en regla lo existente.
Errores comunes
- Construir primero y tramitar después. La regularización tiene límites y puede salir más cara.
- Elegir la modalidad A sin cumplir sus límites. Una casa de 130 m² o una ampliación que pasa los 200 m² ya es modalidad B.
- Olvidar a los vecinos. Un sótano o una excavación de más de 1,50 m junto a otra casa lleva la obra a la modalidad B y, según el caso, a presentar un plano de sostenimiento de excavaciones.
- Usar planos «de modelo» sin firma de profesionales habilitados. El expediente no procede.
- Cambiar el proyecto en obra sin avisar. Las modificaciones se tramitan ante la municipalidad.
- Dejar vencer la licencia. Pide la prórroga a tiempo.
Cuándo llamar a un especialista
La licencia la firman un arquitecto y los ingenieros de cada especialidad, y la evaluación de una casa existente antes de ampliarla la hace un ingeniero civil. Busca ayuda profesional si vas a subir pisos, si tu casa no tiene declaratoria de fábrica o si tu lote está en una ladera o junto a casas antiguas. Si postulas a un bono para construir, revisa también los requisitos de Techo Propio en la modalidad Construcción en Sitio Propio, y si aún estás en la etapa del terreno, por dónde empezar a construir tu casa.
En Albañiles TS, con sede en Lince, atendemos en Lima y en todo el Perú, de lunes a sábado de 8:00 a. m. a 7:00 p. m., y cotizamos con una visita técnica la ejecución de tu obra según los planos aprobados. Conoce nuestros servicios de construcción de casas, segundos pisos y ampliación de casas, o escríbenos por WhatsApp o llámanos al 924 101 933 desde nuestra página de contacto.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la licencia de construcción modalidad A?
Es la aprobación automática con firma de profesionales: presentas el expediente completo en la municipalidad, pagas el derecho de trámite y el cargo de ingreso ya es la licencia. Según la Ley 29090, sirve, entre otros casos, para una vivienda unifamiliar nueva de hasta 120 m² construidos que sea la única edificación del lote, y para ampliar una casa con licencia o declaratoria de fábrica si el total techado no pasa de 200 m².
¿Necesito licencia para construir un segundo piso?
Sí. Un segundo piso es una ampliación con más área techada. Va en la modalidad A si la casa original tiene licencia, conformidad de obra o declaratoria de fábrica sin carga y la suma de áreas techadas no supera 200 m²; si no, va en la modalidad B. Antes de diseñarlo, un ingeniero debe revisar si la estructura existente soporta la carga.
¿Cuánto cuesta la licencia de construcción en Lima?
Depende de cada municipalidad: el derecho de trámite figura en su TUPA y cambia según el distrito y la modalidad. La Ley 29090 dice que esas tasas no deben exceder el costo del servicio. A eso se suman los honorarios del arquitecto y de los ingenieros que firman los planos.
¿Cuánto demora sacar la licencia de construcción?
En la modalidad A, la licencia es el cargo de ingreso, previo pago del derecho de trámite. En la B, si la evalúa la municipalidad, la ley le da 15 días hábiles para calificar el proyecto. En la C y la D, la Comisión Técnica se convoca en un máximo de 5 días hábiles y tiene 20 días hábiles para evaluar una edificación; si no se pronuncia, se aplica el silencio administrativo positivo.
¿Cuánto dura la licencia de edificación?
Según el artículo 11 de la Ley 29090, 36 meses desde que se emite, prorrogables por 12 meses una sola vez; la prórroga se pide dentro de los 30 días calendario anteriores al vencimiento y no tiene costo. También se puede revalidar por 36 meses una sola vez. Las licencias de vivienda de interés social tienen 60 meses.
Fuentes consultadas
- Texto Único Ordenado de la Ley N.° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA) y Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación (DS 029-2019-VIVIENDA), textos actualizados de Editora Perú publicados en gob.pe (consultado el 22 de octubre de 2026)
- Decreto Legislativo N.° 1675, que modifica la Ley N.° 29090 (El Peruano) (28 de setiembre de 2024)
- Instituto de la Construcción y Gerencia, normas legales de vivienda (relación de modificatorias de la Ley 29090 y de su reglamento) (consultado el 22 de octubre de 2026)
