No hay un sistema que convenga siempre. Un segundo piso de drywall, que en realidad son planchas de yeso atornilladas a una estructura liviana de perfiles de acero, es el más liviano y el más rápido de montar. Una estructura metálica de columnas y vigas de acero cubre luces grandes con menos peso que el concreto. Y la albañilería confinada con losa aligerada, la de casi todas las casas de Lima, pesa más, pero aguanta mejor la humedad y el ruido. Lo que decide es cuánto peso puede recibir tu primer piso, y eso lo determina un ingeniero civil, no quien vende el sistema. Las tres opciones necesitan licencia municipal.
Qué es en realidad un «segundo piso de drywall»
El drywall es una plancha de yeso forrada con cartón. No carga nada: se atornilla a una estructura. La propia descripción de la plancha estándar Volcanita ST de 12,7 mm en Sodimac dice que está «diseñada para sistemas de tabiquería, revestimientos y cielos rasos en interiores». Por eso, cuando te ofrecen un «segundo piso de drywall», te están ofreciendo dos cosas distintas:
- Una estructura que sostiene el piso, los muros y el techo: perfiles de acero galvanizado o una estructura metálica de columnas y vigas.
- Un forro de planchas por dentro y, en la cara exterior, el material apto para la intemperie que indique el fabricante del sistema.
La diferencia importa por la norma sísmica. La Norma E.030 Diseño Sismorresistente, en su versión 2026, reconoce los sistemas estructurales según su material: concreto armado (Norma E.060), acero (E.090), albañilería (E.070), madera (E.010) y tierra (E.080). Su artículo 8 añade que los sistemas diferentes «deben ser aprobados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento como un Sistema Constructivo No Convencional». Antes de contratar, pide por escrito con qué norma se diseña la estructura o qué aprobación tiene el sistema.
El cuadro oficial también los distingue. El cuadro de valores unitarios de edificación de Lima (octubre de 2026) clasifica los muros por categorías: la B incluye «columnas, vigas y/o placas de concreto armado y/o metálicas»; la C, el «ladrillo o similar con columnas y vigas de amarre de concreto armado»; la D, el «drywall o similar incluye techo», y la F, el «drywall o similar (sin techo)».
Concreto, estructura metálica o drywall: comparativa
| Criterio | Albañilería confinada y losa aligerada | Estructura metálica | Sistema en seco (drywall sobre perfiles) |
|---|---|---|---|
| Qué sostiene el piso | Muros de ladrillo amarrados por columnas y vigas de concreto armado | Columnas y vigas de acero; los muros solo cierran | Perfiles de acero galvanizado; las planchas solo forran |
| Peso | El más alto | Intermedio: depende del entrepiso y de los cerramientos | El más bajo |
| Tiempo en obra | El más largo: encofrado, vaciado, curado y desencofrado | Corto si las piezas llegan fabricadas | Corto: se monta en seco, sin esperar el fraguado |
| Ruido | Aísla mejor por la masa de sus muros | Depende de los cerramientos | Necesita aislante dentro de los muros |
| Humedad y lluvia | Tolera mejor el agua, aunque la losa necesita pendiente e impermeabilización | El acero necesita protección contra la corrosión | La plancha estándar es para interiores secos; para zonas húmedas existe la plancha RH |
| Cambios futuros | Difíciles: hay que picar o demoler | Intermedios | Fáciles por dentro |
| Norma de diseño | E.070 y E.060 | E.090 | La que indique el sistema, o su aprobación como no convencional |
| Licencia municipal | Sí | Sí | Sí |
Sobre el calor, ningún sistema lo resuelve solo: manda el techo. La Norma EM.110, de aplicación optativa, fija para Lima una transmitancia térmica máxima del techo de 2,21 W/m²K; cuanto más bajo es ese valor, menos calor deja pasar. En un sistema en seco, el aislante se coloca entre los perfiles de muros y techo.
El peso decide casi todo
Tu primer piso se construyó para cierta carga. Si le pones encima más de la que admite, el daño aparece en la cimentación, las columnas o la losa. En Lima el problema crece con los sismos: todos los distritos de la provincia están en la zona sísmica 4, la de mayor peligro según la E.030, y esa norma calcula la fuerza sísmica de diseño a partir del peso de la edificación (artículos 31 y 34). Más peso arriba significa más fuerza en un terremoto.
Estos son algunos valores de la Norma E.020 Cargas, la que usa el ingeniero para hacer esas cuentas:
| Elemento | Valor de la norma |
|---|---|
| Losa aligerada de 17 cm (viguetas de 10 cm cada 40 cm) | 280 kg por m² |
| Losa aligerada de 20 cm | 300 kg por m² |
| Losa aligerada de 25 cm | 350 kg por m² |
| Concreto armado | 2400 kg por m³ |
| Albañilería de ladrillo de arcilla hueco / sólido | 1350 / 1800 kg por m³ |
| Carga viva mínima de un piso de vivienda | 200 kg por m² |
| Carga viva mínima de un techo con inclinación de hasta 3° | 100 kg por m² |
| Carga viva de techos livianos de calamina o fibrocemento | 30 kg por m² |
El punto que casi nadie revisa: si la losa de tu primer piso se diseñó como techo, se calculó con una carga viva mínima de 100 kg por m². Como piso de vivienda, la norma pide 200 kg por m², y además tendrá que soportar los muros, el piso y el techo nuevos. Por liviano que sea el sistema, un ingeniero tiene que verificarlo.
El sistema en seco ayuda porque reemplaza muros de ladrillo y losas de concreto por perfiles y planchas delgadas. Pero liviano no quiere decir «sin cálculo»: la estructura nueva tiene que apoyarse donde hay columnas y vigas capaces de recibirla, y quedar bien anclada para que no se desplace en un sismo. Si las columnas actuales no alcanzan, se refuerzan; lo explicamos en cómo reforzar columnas para un segundo piso.
Costo: qué se puede comparar con datos de 2026
No existe un precio oficial por m² para ninguno de los tres sistemas, y no encontramos una cifra seria de 2026 que compare un segundo piso en seco con uno de ladrillo y concreto. Desconfía de las tablas sin fuente ni fecha. Lo que sí se puede comparar son los materiales con precio publicado:
| Material | Precio | Tienda |
|---|---|---|
| Plancha de drywall estándar Volcanita ST de 12,7 mm (1,22 × 2,44 m) | S/ 29,40 | Sodimac |
| Plancha resistente a la humedad (RH), misma medida | S/ 39,90 | Sodimac |
| Plancha resistente al fuego (RF), misma medida | S/ 46,90 | Sodimac |
| Cemento Sol tipo I, bolsa de 42,5 kg | S/ 30,90 | Sodimac y Promart |
| Ladrillo King Kong de 18 huecos | S/ 0,94 a S/ 1,20 c/u | Sodimac y Promart |
| Ladrillo de techo de 15 cm | S/ 3,40 c/u | Sodimac |
| Fierro corrugado de 1/2" × 9 m | S/ 35,96 a S/ 35,98 | Sodimac y Promart |
La tendencia también cuenta. Según el INEI, entre enero y agosto de 2026 los ladrillos subieron 23,03 % en Lima Metropolitana, mientras que el grupo de productos metálicos, que incluye las varillas de construcción, bajó 1,14 %. Para el sistema tradicional, la referencia de prensa seria más reciente es de marzo de 2025: un ingeniero citado por La República estimó entre S/ 1500 y S/ 1600 por m² construir en Lima Norte, sin precisar qué incluía. Tómala solo como orientación de ese año.
En los tres sistemas hay partidas que no dependen del material: evaluación estructural, planos, licencia, escalera, instalaciones eléctricas y sanitarias, techo con pendiente e impermeabilización, acabados y mano de obra. Por eso conviene comparar cotizaciones por partidas, con metrados, y no un «precio por metro» suelto.
Antes de decidir: seis pasos en orden
- Reúne los papeles de tu casa: planos, licencia o declaratoria de fábrica. Según el TUO de la Ley 29090, la ampliación de una vivienda unifamiliar entra en la Modalidad A (aprobación automática con firma de profesionales) cuando la edificación original tiene licencia de construcción, declaratoria de fábrica o de edificación sin carga, y el área techada de ambas no supera los 200 m². Si no cumples esas condiciones, el trámite es otro: lo vemos en licencia de construcción en Lima: modalidades y requisitos.
- Pide el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios a tu municipalidad. Entre otros datos, indica la altura máxima, el porcentaje mínimo de área libre y los retiros. Si la altura no lo permite, el sistema da igual.
- Encarga una evaluación estructural del primer piso: cimentación, columnas, vigas y losa. El ingeniero te dirá cuánta carga adicional admite y si hay que reforzar algo.
- Elige el sistema con ese dato en la mano. Si el margen es poco, un sistema liviano puede ser la única opción; si sobra, compara costo, ruido, humedad y uso.
- Exige un proyecto firmado de estructuras, arquitectura e instalaciones, con la norma de diseño o la aprobación del sistema.
- Declara la ampliación en tu municipalidad. Para el impuesto predial, cuando un predio tiene modificaciones que superan las 5 UIT (S/ 27 500 en 2026), como la construcción de un nivel adicional, hay que presentar una declaración jurada hasta el último día hábil del mes siguiente, según explica la Municipalidad de La Molina.
Si piensas seguir creciendo, revisa también si puedes construir un tercer piso sobre tu casa: lo que decidas ahora condiciona ese piso futuro.
Errores comunes
- Creer que lo liviano no necesita ingeniero ni licencia. La Ley 29090 obliga a sacar licencia para edificar, y una ampliación es una obra de edificación.
- Apoyar la estructura nueva donde no hay columnas ni vigas debajo. La carga termina en la losa, que no se diseñó para recibirla así.
- Usar plancha estándar en baños, cocinas o la cara exterior. La Volcanita ST está pensada para interiores; para zonas húmedas existe la RH, y por fuera va el material que indique el sistema.
- Olvidar el techo nuevo y la lluvia. El ENFEN prevé lluvias por encima de lo normal en la costa central en lo que queda de 2026 y en el verano de 2027 (Comunicado Oficial N.° 18-2026, del 16 de octubre; se actualiza cada dos semanas). Un techo liviano necesita pendiente: Eternit pide para su plancha Gran Onda un mínimo de 12 % sin lluvias y de 30 % con lluvias moderadas. Y la Norma CE.040 pide canaletas y montantes para conducir el agua a la red.
- Mezclar sistemas sin diseño, por ejemplo, levantar muros de ladrillo sobre una estructura pensada para planchas.
- Picar columnas o muros portantes para pasar tuberías. La Norma E.070 dice que «por ningún motivo se picará o se recortará el muro» para alojar instalaciones.
Cuándo llamar a un especialista
Siempre que vayas a construir sobre tu casa, y con más razón si:
- No tienes planos ni sabes si la losa se diseñó como techo o como piso.
- El primer piso tiene grietas, columnas delgadas, fierro oxidado a la vista o filtraciones.
- Quieres más de un piso adicional o un ambiente con cargas especiales, como un tanque, una terraza o un jardín.
- Te ofrecen un sistema «sin licencia» o sin una norma de diseño clara.
En Albañiles TS, con sede en Lince, atendemos en Lima y en todo el Perú, de lunes a sábado de 8:00 a. m. a 7:00 p. m., y cotizamos con una visita técnica. Revisa nuestros servicios de construcción de segundos pisos y de ampliación de casas, o escríbenos por WhatsApp o llámanos al 924 101 933 desde nuestra página de contacto.
Preguntas frecuentes
¿Se puede construir un segundo piso de drywall sobre una casa de material noble?
Sí, siempre que un ingeniero civil verifique que la cimentación, las columnas y la losa del primer piso pueden recibir la nueva carga, y que diseñe cómo se apoya y se ancla la estructura. El drywall solo forra: lo que sostiene el piso son los perfiles de acero o la estructura metálica.
¿Un segundo piso de drywall necesita licencia de construcción?
Sí. Es una ampliación, y la Ley 29090 obliga a tramitar licencia para edificar. Si la casa original tiene licencia o declaratoria de fábrica y la suma de las áreas techadas no pasa de 200 m², la ampliación entra en la Modalidad A, de aprobación automática con firma de profesionales.
¿Qué es más barato: un segundo piso de drywall o de ladrillo?
No hay un precio oficial por m² para ninguno de los dos, así que depende de cada proyecto. Sí puedes comparar materiales: el 22 de octubre de 2026, en Sodimac, la plancha de drywall estándar de 1,22 × 2,44 m costaba S/ 29,40 y la bolsa de cemento Sol, S/ 30,90. Pide cotizaciones por partidas para comparar lo mismo.
¿Un segundo piso de drywall resiste un sismo?
Puede hacerlo si está bien diseñado y anclado. Su menor peso ayuda, porque la Norma E.030 calcula la fuerza sísmica a partir del peso de la edificación. Pero la estructura debe cumplir una norma de diseño, como la E.090 para el acero, o estar aprobada por el Ministerio de Vivienda como sistema constructivo no convencional.
Fuentes consultadas
- Norma Técnica E.030 Diseño Sismorresistente 2026 (Ministerio de Vivienda), artículos 8, 20, 31 y 34 y anexo de zonificación (28 de abril de 2026)
- Norma E.020 Cargas (copia de El Peruano), tabla de cargas vivas y anexo de pesos unitarios (9 de junio de 2006)
- Norma E.070 Albañilería (copia de El Peruano), numeral 2.6 (10 de junio de 2006)
- Norma EM.110 Confort Térmico y Lumínico con Eficiencia Energética (copia de El Peruano) (13 de mayo de 2014)
- Norma Técnica CE.040 Drenaje Pluvial, RM 126-2021-VIVIENDA (24 de abril de 2021)
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA, copia de El Peruano en SINIA), artículos 8 y 10 (28 de febrero de 2017)
- Colegio de Arquitectos del Perú, cuadro de valores unitarios oficiales de edificación de Lima Metropolitana y Callao, octubre de 2026 (octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Placa de Drywall Volcanita 12.7mm ST 1/2" 1.22mx2.44m (precio y descripción) (precio al 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Placa de Drywall Volcanita 12.7mm RH 1/2" 1.22mx2.44m (precio al 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Placa de Drywall Volcanita 12.7mm RF 1/2" 1.22mx2.44m (precio al 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Cemento Sol Portland Tipo I 42.5 kg (precio al 22 de octubre de 2026)
- Promart, Cemento Portland Tipo I 42,5 kg Sol (precio al 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Ladrillo King Kong 18H Fortes (precio al 22 de octubre de 2026)
- Promart, Ladrillo King Kong 18 huecos Pirámide (precio al 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Ladrillo Techo Rayado Huecos 15 Pirámide (precio al 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Barra de Construcción 1/2'' x 9 m (precio al 22 de octubre de 2026)
- Promart, Fierro 1/2" x 9 m Aceros Arequipa (precio al 22 de octubre de 2026)
- INEI, Informe Técnico N.° 09, Variación de los indicadores de precios de la economía (Índice de Precios de Materiales de Construcción, agosto de 2026) (setiembre de 2026)
- La República, costo de construir por m² en Lima Norte según un ingeniero civil (24 de marzo de 2025)
- Municipalidad de La Molina, «Impuesto predial: características» (declaración jurada por modificaciones mayores a 5 UIT) (consultado el 22 de octubre de 2026)
- SUNAT, valor de la Unidad Impositiva Tributaria (UIT 2026: S/ 5 500) (consultada el 22 de octubre de 2026)
- ENFEN, Comunicado Oficial N.° 18-2026 (16 de octubre de 2026)
- Eternit Perú, ficha técnica de la plancha Gran Onda (consultada el 22 de octubre de 2026)
