Conoce el precio por metro cuadrado por distritos en Lima Metropolitana 2026

Si aún no tienes una vivienda propia o estás pensando en comprar un departamento para alquilar, esta nota es para ti.

En 2021, cuando ASEI publicó las cifras que verás abajo, los bancos ofrecían créditos hipotecarios con tasas más bajas de lo regular, lo que impulsó la compra de viviendas.

Si la moneda fluctúa de valor, las propiedades inmobiliarias suelen ser una forma de inversión estable en el tiempo y que incrementan su valor a largo plazo. Con todos estos beneficios sobre la mesa, ahora solo debes conocer el precio por metro cuadrado (m2) en los distritos de Lima Metropolitana y decidir donde quieres vivir o invertir, ¿no crees?

De acuerdo con la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), a través de su estudio Analytics Inmobiliario: “El precio por metro cuadrado de venta registró una variación de +1.2% en los últimos 12 meses en Lima Metropolitana.

De acuerdo a las cifras de la prestigiosa organización, el precio promedio por metro cuadrado en Lima Metropolitana en marzo de 2021 estuvo en S/ 5,992, con una variación de +1.2% en los últimos 12 meses”.

Además, ASEI señala que: “La oferta se mantuvo estable, y registró una ligera variación de -1.6% respecto a marzo de 2020. Así mismo, solo el 7,7% de la oferta se encuentra en la fase de entrega inmediata, lo que confirma que el mercado se mantiene saludable”. A continuación, te presentamos detalladamente el precio por metro cuadrado en los distritos limeños.

Precio por metro cuadrado (m2) en los distritos de Lima Metropolitana
Las cifras que indican el precio por metro cuadrado (m2) en Lima, de acuerdo con el informe de ASEI publicado en RPP con datos de 2021, eran:

Miraflores, Barranco, San Isidro, San Borja y Santiago de Surco. Se registró una caída de 4.8%, por lo que el precio promedio es de S/ 7,475.

Lince, Magdalena del Mar, Surquillo, Jesús María, Pueblo Libre y San Miguel: el precio por metro cuadrado creció 4.9%, subiendo a S/ 6,219 en promedio.

La Victoria, Cercado de Lima, Breña, Rímac: el precio promedio se ubicó en S/ 4,921, lo que representó un incremento de 1.7%.

Chorrillos: el precio promedio por metro cuadrado registró una caída de 5.1%, llegando a S/ 4,488.

¿Por qué subió el precio del metro cuadrado (m2) en Lima Metropolitana a pesar de la pandemia?

El presidente del Comité de Análisis de Mercado de ASEI, Ricardo Arbulú, explicó a RPP que este incremento se debe a 4 factores:

“Primero, las facilidades que brindaron los bancos en la calificación de un crédito hipotecario ante una menor tasa de interés, en un contexto de la emergencia sanitaria por la Covid-19.

El segundo, las expectativas de las familias por comprar una vivienda, pero no por inversión, sino por una “demanda real no especulativa”.

El tercer factor fue la gran demanda y poca oferta que hay en el sector inmobiliario de Lima Metropolitana y el país. Finalmente, el cuarto factor, la ampliación de subsidios del Estado con MiVivienda”.

Presidente del Comité de Análisis de Mercado de ASEI

Si inviertes en bienes raíces estarás protegiendo tu dinero. El rubro inmobiliario tiende al crecimiento y a la estabilidad, quienes compraron departamentos el año 2020, particularmente en zonas como Lince y Jesús María, vieron subir el valor de su inversión gracias al incremento del precio por metro cuadrado (m2) de estos distritos.

¿En cuáles distritos te conviene vivir o invertir?

Comprar un departamento en Lima es una excelente opción para invertir tu dinero. La capital peruana es un escenario en crecimiento y cada uno de los distritos tiene sus encantos.

Jesús María
Cuando se piensa en vivir en este distrito se vienen a la mente lugares icónicos como el centro comercial Salaverry, el Campo de Marte y distintos espacios culturales, entre ellos el Centro cultural Peruano Japonés y el Museo de Historia Natural de Lima.

Sin embargo, los departamentos en Jesús María ofrecen mucho más que acceso a sitios increíbles para visitar: su precio promedio por m2 era de S/ 6,307 en abril de 2021, de acuerdo con ASEI.

El panorama en este distrito señala un ROI positivo, ¿no crees? Estos son dos proyectos que se ofrecían en la zona cuando se publicó la primera versión de esta nota (no son proyectos de Albañiles TS):

Los Laureles
Ubicado en la Avenida Garzón 870, muy cerca de la Rambla de la Av. Brasil y el Campo de Marte. Cuenta con departamentos de 1, 2 y 3 habitaciones, su metraje va desde los 29.96m2 hasta los 114.21m2. Áreas comunes como: sala de usos múltiples para que puedas celebrar con tus seres queridos en espacios hermosos y modernos, un área cómoda de coworking, gimnasio, entre otras instalaciones que hacen tu vida más sencilla.

Social tree
Ubicado en la Avenida Salaverry 1840, a un paso de la Universidad del Pacífico, UPC y el C.C Real Plaza Salaverry. Este proyecto tiene disponible departamentos desde los 42.30m2 hasta los 111.38m2, puedes elegir entre inmuebles de 1, 2 y 3 habitaciones. Además, el edificio cuenta con todos los espacios que necesitas para satisfacer tus necesidades: terraza con zona de parrillas, alameda interior, sala de coworking, etc.

Además, se debe destacar que en Jesús María se observa un incremento en el precio del metro cuadrado (m2) de 2.6% de abril 2020 (S/ 6,146) a abril 2021 (S/ 6,307), según ASEI.

Miraflores

El distrito miraflorino es considerado uno de los lugares más cosmopolita de Lima, además es muy popular entre los turistas, ¿por qué? ¡Por sus innumerables atractivos: envidiable vista al mar, variedad de comodidades, múltiples actividades para realizar, numerosas atracciones, etc!

Así que si deseas invertir para alquilar podrías usar aplicaciones como Airbnb, para que los viajeros renten tu propiedad en este distrito. Es importante señalar que el precio promedio por m2 era de S/ 7,475 en abril de 2021, de acuerdo con ASEI. Un proyecto que se ofrecía en Miraflores en esa época (no es de Albañiles TS):

Amancae

A pocos pasos del malecón de Miraflores en la Avenida Pardo 1051. Este proyecto cuenta con 2 frentes: uno hacia la Avenida Pardo y otro hacia Ramón Zavala. Los departamentos disponibles van desde los 60m2 hasta los 164m2 y pueden ser de 1, 2 o 3 habitaciones.

Amancae cuenta con acabados de lujo y amplios espacios: 2 lobbys de ingreso, Pet Wash, gimnasio, zona de parrillas, sala de juegos para niños, etc.

En Miraflores se observa un incremento en el precio del metro cuadrado (m2) de 0.97% de abril 2020 (S/ 7,403) a abril 2021 (S/ 7,475), según ASEI.

Proyecto Amancae – Zona de Parrillas
Lince

Lince es un distrito que no solo mezcla a la perfección exclusividad y accesibilidad, sino que tenía en abril de 2021 un precio promedio por m2 competitivo: S/ 6,867, de acuerdo con ASEI. Estos eran algunos proyectos en venta en el distrito en esa época (no son de Albañiles TS):

Le Saule Deux
Ubicado en la Avenida Manuel Villavicencio 825. Este edificio tiene departamentos de 1, 2 y 3 habitaciones, su metraje va desde los 45.92m2 hasta los 79.29m2. Además, te ofrece una vista privilegiada al parque Ramón Castilla.

Geranio
Se encuentra en la Avenida José Leal 1198 y cuenta con departamentos de 2 o 3 habitaciones. El metraje de estos inmuebles es de 69.02m2 y 75.00m2. Una característica innovadora de este edificio es el diseño de su fachada con dos frentes, que permite que cada uno de los departamentos se ilumine con luz natural a través de sus grandes ventanas.

Ceibos
Localizado en la Avenida César Vallejo 223. Esta construcción ofrece departamentos de 2 o 3 habitaciones con un diseño arquitectónico que fusiona practicidad, estética y durabilidad. La superficie de estos inmuebles es de 61.40m2 y 106.42m2 respectivamente.

En Lince se observa un incremento en el precio del metro cuadrado (m2) de 11.7% de abril 2020 (S/ 6,146) a abril 2021 (S/ 6,867), según ASEI.

Precio del metro cuadrado por distritos de Lima en 2026

Las cifras de ASEI de arriba son de 2021. Para 2026 hay dos fuentes serias; miden cosas distintas, así que no conviene mezclarlas:

• Urbania mide el precio de venta de los avisos de su portal, mes a mes. En julio de 2026, el promedio de Lima fue de S/ 6,959 por m², 0.5% más que en junio y 2.1% más que a inicios de año.
• El BCRP mide departamentos en 12 distritos, cada trimestre. En el primer trimestre de 2026 registró S/ 6,916 por m² (US$ 2,042): S/ 7,217 en el sector alto (Barranco, La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco) y S/ 6,395 en el sector medio (Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel y Surquillo).

Esta tabla muestra el precio de venta por m² según Urbania, con el último mes publicado para cada distrito (julio de 2026 o noviembre de 2025):

En julio de 2026, los distritos que más subieron en un año fueron Lince (+8.2%), Magdalena del Mar (+8.1%), Jesús María (+5.3%), Breña (+5.2%) y Chorrillos (+5.1%). Bajaron Los Olivos (-6%), Callao (-5.2%), La Molina (-3.4%), Barranco (-2.8%) y Ate (-0.7%).

Recuerda que este es el precio de venta de una vivienda, no lo que cuesta construirla. Para el autovalúo y las tasaciones se usan los valores unitarios oficiales de edificación 2026, y si piensas comprar, revisa también cuánto cuesta comprar una vivienda en Lima y provincias, con los bonos vigentes. Si ya compraste y quieres renovar tu departamento, en Albañiles TS hacemos la remodelación de departamentos desde Lince, en toda Lima (924 101 933).

Fuentes de la actualización

• Revista Economía, Índice de Mercado Inmobiliario de Urbania (julio de 2026) (24 de agosto de 2026)
• La República, Urbania Index (noviembre de 2025) (31 de diciembre de 2025)
• BCRPData, precio por m² de departamentos en 12 distritos de Lima (serie PD37946PQ) (1.er trimestre de 2026)
• BCRPData, precio por m² de departamentos, sector alto (serie PD37943PQ) (1.er trimestre de 2026)
• BCRPData, precio por m² de departamentos, sector medio (serie PD38030PQ) (1.er trimestre de 2026)