Los valores unitarios oficiales de edificación son los soles por m² de área techada que el Ministerio de Vivienda fija cada año para valorizar construcciones según sus materiales y acabados. Los de 2026 están en la Resolución Ministerial N.° 277-2025-VIVIENDA, firmada el 29 de octubre de 2025 y publicada en El Peruano al día siguiente. Su uso principal es calcular el autovalúo del impuesto predial. No son el precio de construir, y pueden quedar lejos de lo que te cotizan por una obra. Ojo con la fecha: los de 2027 deberían publicarse a fines de octubre de 2026, así que revisa El Peruano antes de usar estas cifras para el próximo año.
Qué aprobó la RM 277-2025-VIVIENDA
Según su artículo 1, la resolución aprueba los valores «vigentes para el Ejercicio Fiscal 2026» en su Anexo I, con un cuadro para Lima Metropolitana y el Callao (el I.1) y otros para la costa, la sierra y la selva. Además:
- Anexo II: el instructivo para calcular la base imponible de obras complementarias, instalaciones fijas y permanentes, y edificaciones con características especiales o sistemas constructivos no convencionales, para el impuesto predial.
- Anexo III: valores a costo directo de algunas obras complementarias, como cercos, tanques y cisternas, que municipalidades y contribuyentes pueden usar «de manera opcional […] como una guía».
- Artículo 4: precisa que las tablas de depreciación por antigüedad y estado de conservación, N.° 01 a 04 según el material estructural predominante, están en el Anexo I del Reglamento Nacional de Tasaciones (RM 172-2016-VIVIENDA).
La metodología la fijó la Resolución Directoral N.° 003-2022-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU: el valor se estima con tres partidas de apreciación exterior, que son muros y columnas, techos, y puertas y ventanas.
Valores de 2027: al 22 de octubre de 2026 no se había publicado la resolución para el ejercicio fiscal 2027. Las anteriores se firmaron a fines de octubre: la RM 309-2022 el 28 de octubre de 2022, la RM 411-2024 el 29 de octubre de 2024 y la RM 277-2025 el 29 de octubre de 2025. Revisa la sección Normas Legales de El Peruano en los últimos días de octubre: para el predial de 2027 se aplicarán los valores vigentes al 31 de octubre de 2026.
Para qué sirven y para qué no
| Uso | ¿Sirven? | Por qué |
|---|---|---|
| Calcular el autovalúo del impuesto predial | Sí | El artículo 11 de la Ley de Tributación Municipal (D. Leg. 776) manda aplicar los valores vigentes al 31 de octubre del año anterior y las tablas de depreciación |
| Declarar cercos, tanques o cisternas | Como guía | El Anexo III da valores a costo directo; para usarlos se aplica un factor de oficialización de 0,68 y la depreciación |
| Saber cuánto cuesta construir tu casa | No | El costo real sale de una cotización con metrados, materiales, mano de obra y equipos |
| Saber cuánto vale tu casa en el mercado | No | El precio de venta incluye el terreno, la ubicación y la demanda |
Tres cifras que suelen confundirse:
| Cifra | Ejemplo con fuente y fecha | Qué mide |
|---|---|---|
| Valor unitario oficial | S/ 931,02 por m² para una casa de albañilería confinada con acabados básicos (cálculo nuestro con el cuadro del CAP de octubre de 2026; ver ejemplo abajo) | Un valor oficial para valorizar y tributar |
| Costo de construir | Entre S/ 1500 y S/ 1600 por m² en Lima Norte, según un ingeniero citado por La República (marzo de 2025), sin precisar qué incluye | Lo que pagas por la obra; sale de una cotización |
| Precio de venta de vivienda | S/ 6959 por m², promedio de Lima según Urbania (julio de 2026) | Lo que se pide por un inmueble terminado, con terreno |
Si lo que buscas es el costo de una obra, empieza por cuánto cuesta el metro cuadrado de construcción en Lima y por los precios de materiales de construcción en Lima 2026.
Dos cuadros con el mismo nombre
Circulan dos cuadros de «valores unitarios oficiales de edificación» para Lima, y no son intercambiables:
| Aspecto | Cuadro anual (RM 277-2025-VIVIENDA) | Cuadro mensual (Colegio de Arquitectos del Perú) |
|---|---|---|
| Partidas | Tres: muros y columnas, techos, y puertas y ventanas | Siete: añade pisos, revestimientos, baños e instalaciones eléctricas y sanitarias |
| Base | Valores para el ejercicio fiscal 2026 | Cita la RD N.° 00015-2025-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU (publicada el 22 de diciembre de 2025) y se actualiza cada mes con el IPC de Lima |
| Uso | Impuesto predial 2026 | Referencia oficial actualizada mes a mes; si te lo piden en un trámite, pregunta cuál corresponde |
| Dónde verlo | Anexos de la RM en gob.pe/vivienda | cap.org.pe, sección de valores unitarios |
Estos son los valores del cuadro anual para Lima y el Callao. No pudimos abrir el anexo oficial en gob.pe, así que los tomamos de la reproducción de una web especializada en saneamiento de predios: cotéjalos con tu municipalidad antes de usarlos en una declaración.
| Categoría | Muros y columnas | Techos | Puertas y ventanas |
|---|---|---|---|
| A | 976,30 | 592,97 | 529,84 |
| B | 629,46 | 386,87 | 279,28 |
| C | 422,98 | 312,01 | 176,22 |
| D | 409,04 | 198,04 | 154,35 |
| E | 287,96 | 73,83 | 132,06 |
| F | 222,15 | 41,60 | 101,56 |
| G | 127,78 | 27,91 | 53,56 |
| H | — | 0,00 | 26,78 |
| I | — | — | 0,00 |
Cómo leer el cuadro, paso a paso
Cada columna es una partida y cada fila, una categoría, de la A (la de mayor valor) a la I. Para tu casa:
- Usa el cuadro de tu zona. Lima Metropolitana y el Callao tienen el suyo.
- En cada columna, busca la descripción de lo que predomina en tu construcción y anota su letra y su valor.
- Suma los valores elegidos. El cuadro del CAP lo dice así: el valor por m² «se obtiene sumando los valores seleccionados de cada una de las 7 columnas del cuadro de acuerdo a características predominantes».
- Multiplica por el área techada de cada piso.
- Resta la depreciación que corresponde al material, la antigüedad y el estado de conservación, según las tablas del Reglamento Nacional de Tasaciones.
- En edificios, el cuadro del CAP indica aumentar el valor por m² en 5 % a partir del quinto piso.
Las descripciones que más se usan en una casa de Lima
| Partida | Categoría y descripción oficial (resumida) | Valor |
|---|---|---|
| Muros y columnas | B: columnas, vigas y/o placas de concreto armado y/o metálicas | 440,60 |
| Muros y columnas | C: ladrillo o similar con columnas y vigas de amarre de concreto armado | 303,30 |
| Muros y columnas | D: ladrillo sin elementos de concreto armado; drywall o similar que incluye techo (en este caso no se suma la columna de techos) | 293,30 |
| Techos | C: aligerado o losas de concreto armado horizontales | 223,72 |
| Techos | D: calamina metálica o fibrocemento sobre viguería metálica | 148,16 |
| Pisos | D: parquet de primera, lajas, cerámica nacional, loseta veneciana de 40 × 40, piso laminado | 127,56 |
| Puertas y ventanas | D: ventanas de aluminio, puertas de madera selecta, vidrio tratado transparente | 110,67 |
| Puertas y ventanas | F: ventanas de fierro o aluminio industrial, puertas contraplacadas de madera o de MDF o HDF, vidrio simple transparente | 71,09 |
| Revestimientos | F: tarrajeo frotachado y/o yeso moldurado, pintura lavable | 83,61 |
| Baños | D: baños completos nacionales blancos con mayólica blanca | 37,96 |
| Instalaciones eléctricas y sanitarias | E: agua fría, agua caliente, corriente monofásica, teléfono, gas natural | 83,78 |
Ejemplo: una casa de albañilería confinada con acabados básicos
Supongamos una casa de ladrillo con columnas y vigas, losa aligerada horizontal, cerámica nacional, ventanas de fierro, tarrajeo frotachado con pintura, baños blancos y agua fría y caliente. En el cuadro de siete partidas de octubre de 2026 calificaría como C-C-D-F-F-D-E (la elección de letras es un supuesto nuestro):
303,30 + 223,72 + 127,56 + 71,09 + 83,61 + 37,96 + 83,78 = S/ 931,02 por m². Con 100 m² techados, el valor antes de depreciación sería S/ 93 102.
Con el cuadro anual de tres partidas, la misma lógica sería, por ejemplo, C en muros, C en techos y F en puertas y ventanas: 422,98 + 312,01 + 101,56 = S/ 836,55 por m² (cálculo nuestro con los valores de la fuente secundaria; las descripciones de cada letra están en el anexo oficial).
Del valor unitario al impuesto predial
El impuesto se calcula sobre el valor total de tus predios en cada distrito: la construcción valorizada y depreciada, el terreno según los aranceles y las instalaciones fijas. Se aplica una escala progresiva acumulativa en UIT, como recoge la Municipalidad de La Molina a partir de la Ley de Tributación Municipal:
| Tramo de autovalúo | Alícuota | En soles en 2026 (cálculo nuestro) |
|---|---|---|
| Hasta 15 UIT | 0,2 % | Hasta S/ 82 500 |
| Más de 15 UIT y hasta 60 UIT | 0,6 % | De S/ 82 500 a S/ 330 000 |
| Más de 60 UIT | 1,0 % | Más de S/ 330 000 |
Ejemplo: con un autovalúo total de S/ 200 000, pagarías 0,2 % sobre los primeros S/ 82 500 (S/ 165) y 0,6 % sobre los S/ 117 500 restantes (S/ 705). En total, S/ 870 al año (cálculo nuestro). Las municipalidades pueden fijar además un monto mínimo equivalente al 0,6 % de la UIT.
Si amplías, la misma fuente recuerda que las modificaciones que superan las 5 UIT, como un nivel adicional, se declaran hasta el último día hábil del mes siguiente. Antes de construir, revisa el trámite en licencia de construcción en Lima: modalidades y requisitos.
Obras complementarias: algunos valores del Anexo III.1
| Obra | Unidad | Valor 2026 |
|---|---|---|
| Muro de ladrillo tarrajeado, amarre de soga, con columnas y cimentación, hasta 2,40 m de alto | m² | S/ 336,07 |
| Cerco de fierro o aluminio | m² | S/ 206,30 |
| Tanque elevado de concreto armado de hasta 5 m³ | m³ | S/ 1316,09 |
| Cisterna de concreto armado de hasta 5 m³ | m³ | S/ 1488,89 |
| Concreto para veredas de 4" | m² | S/ 107,31 |
El propio anexo advierte que son precios a costo directo y que, para usarlos, se debe aplicar «el factor de oficialización = 0,68 y la depreciación respectiva».
Errores comunes
- Usar el valor unitario como presupuesto de obra. Es un valor oficial, no una cotización.
- Mezclar el cuadro de tres partidas con el de siete. Usa el que corresponde al trámite.
- Usar el cuadro de otro año. Para 2027 habrá una resolución nueva a fines de octubre de 2026.
- Elegir categorías por lo que «parece». Se elige lo que predomina en cada partida, con la descripción del cuadro.
Cuándo llamar a un especialista
Para una tasación formal, por ejemplo para un banco o una herencia, necesitas a un perito: el cuadro no la reemplaza. Para dudas sobre tu autovalúo, acude a tu municipalidad. Y para saber cuánto te costará construir o ampliar, pide una cotización por partidas con metrados.
En Albañiles TS, con sede en Lince, atendemos en Lima y en todo el Perú, de lunes a sábado de 8:00 a. m. a 7:00 p. m., y cotizamos con una visita técnica. Conoce nuestros servicios de construcción de casas y de segundos pisos, o escríbenos por WhatsApp o llámanos al 924 101 933 desde nuestra página de contacto.
Preguntas frecuentes
¿Qué son los valores unitarios oficiales de edificación?
Son los valores en soles por m² de área techada que el Ministerio de Vivienda aprueba cada año para valorizar las construcciones según sus materiales y acabados. Se usan sobre todo para calcular el autovalúo del impuesto predial. No son el precio de construir ni el de vender una vivienda.
¿Dónde se publican los valores unitarios de edificación 2026?
En la Resolución Ministerial N.° 277-2025-VIVIENDA, publicada en El Peruano el 30 de octubre de 2025. Sus anexos se publicaron en la sede digital del Ministerio de Vivienda (gob.pe/vivienda). El Colegio de Arquitectos del Perú publica además cada mes un cuadro de siete partidas actualizado con el IPC.
¿Cuándo salen los valores unitarios de 2027?
Al 22 de octubre de 2026 todavía no se habían publicado. Las resoluciones de años anteriores se firmaron a fines de octubre, entre el 28 y el 29, así que conviene revisar la sección Normas Legales de El Peruano en los últimos días de octubre de 2026.
¿El valor unitario es lo que cuesta construir una casa?
No. Es un valor oficial para tributos y valorizaciones. Lo que cuesta construir depende de los materiales, la mano de obra, los equipos y el diseño de tu obra, y sale de una cotización con metrados. Tampoco es el precio de venta por m², que incluye el terreno y la ubicación.
¿Cómo influyen los valores unitarios en mi impuesto predial?
Con ellos se calcula el valor de tu construcción: valor por m² según las categorías de tu casa, por el área techada, menos la depreciación por antigüedad y estado de conservación. Ese monto, sumado al terreno y a las obras complementarias, forma el autovalúo, al que se aplican tasas de 0,2 %, 0,6 % y 1 % por tramos de UIT.
Fuentes consultadas
- El Peruano, Resolución Ministerial N.° 277-2025-VIVIENDA, que aprueba los valores unitarios oficiales de edificación para el ejercicio fiscal 2026 (30 de octubre de 2025)
- Texto de la RM 277-2025-VIVIENDA (copia municipal en PDF) (29 de octubre de 2025)
- Ministerio de Vivienda, Anexo III.1: valores unitarios a costo directo de obras complementarias e instalaciones fijas, Lima y Callao 2026 (PDF alojado por el CAP) (firmado el 27 de octubre de 2025)
- Colegio de Arquitectos del Perú, cuadro de valores unitarios oficiales de edificación de Lima Metropolitana y Callao, octubre de 2026 (vigente del 1 al 31 de octubre de 2026)
- Colegio de Arquitectos del Perú, índice de cuadros mensuales de Lima y Callao (consultado el 22 de octubre de 2026)
- Saneamos Predios, reproducción del Anexo I.1 de valores unitarios de edificación 2026 (fuente secundaria) (6 de marzo de 2026, actualizado el 18 de octubre de 2026)
- Municipalidad de La Molina, «Impuesto predial: características» (base imponible, escala y declaración jurada) (consultado el 22 de octubre de 2026)
- SUNAT, valor de la Unidad Impositiva Tributaria (UIT 2026: S/ 5 500) (consultada el 22 de octubre de 2026)
- La República, costo de construir por m² en Lima Norte según un ingeniero civil (24 de marzo de 2025)
- Revista Economía, Índice de Mercado Inmobiliario de Urbania (julio de 2026) (24 de agosto de 2026)
