Actualizado en octubre de 2026. Las cifras por distrito de esta nota son de 2022; al final añadimos los datos verificados de 2026 y separamos el costo de construir del precio de venta: en julio de 2026, el m² de vivienda en Lima se ofrecía en promedio a S/ 6.959 (Urbania).
Precio m2 construcción en Lima metropolitana
El precio por metro cuadrado construido en la capital se incrementa año a año por una serie de factores: aumento de los materiales de construcción, falta de suelos y espacios para construir e incremento del costo de los operarios y de la mano de obra. En 2022, cuando publicamos esta nota, el precio por m2 en Lima que recogimos oscilaba entre los S/ 5,500 y los S/ 6,000. Este monto ha sufrido una serie de variaciones e incrementos destacables desde el 2020, de acuerdo a la información de los maestros constructores y asociaciones de construcción en el país. Ojo: por su nivel, estas cifras se parecen más al precio de venta de una vivienda por m² que al costo de construirla; en la sección final separamos ambas con datos de 2026. ¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de construcción y de qué depende o varía en cada distrito? Pues los precios de construcción por m2 son diferentes por distritos. Esto puede ser por la demanda, la cercanía a algunos lugares principales, la cercanía a centros financieros o comerciales importantes y más. A continuación, te reseñamos la lista del precio por m2 en los principales distritos de Lima que publicamos en 2022 (son cifras de ese año; las de 2026 están al final).Listado de precios de construcción por m2 por distritos
Entre S/7,500 y los S/7,900 el precio m2 construcción en los siguientes distritos: -San Isidro – San Borja – Surco – Miraflores – Barranco Estos distritos son catalogados comos los más «top» de Lima metropolitana. En sus espacios albergan importantes dependencia, instituciones, centros comerciales, centros financieros. Inclusive San Isidro es actualmente el «corazón financiero de la capital». Sus lujosos hoteles también ensalzan y elevan el valor m2 construcción. Sus oficinas ubicadas en elevados pisos son importantes centros de operaciones para el tráfico y control de negocios de la ciudad y del país.
Lima: Cuánto cuesta el metro cuadrado de construcción – Factores que determinan el valor del m2
¿Qué es lo que determina el coste m2 construcción en Lima? Pues bien, como señalábamos líneas arriba en esta nota, hay una serie de factores que elevan o diferencian el presupuesto de construcción por metro cuadrado. Cuánto cuesta el metro cuadrado de construcción en Lima y los factores que lo determinan. La falta de suelos es uno de los factores que determinan metros cuadrados de construcción precio en la capital. Y es que Lima es diferente a las de años atrás, la cual inició con algunos pocos distritos en Lima metropolitana y se extendió hacia la periferia, por el norte y el sur de la capital. «Somos la generación que nos hemos quedado sin terreno». Es una frase que suelen decir muchos jóvenes peruanos. Y es que la verdad es que ya no hay suelos para realizar construcciones de casas. Y los pocos espacios, son acaparados por las inmobiliarias para ejecutar la construcción de condominios y departamentos. Otro factor que determina el valor o precio metro cuadrado construcción casa es la cercanía a Lima centro. Y es que mientras más cerca estén los distritos a Lima moderna o al centro de la ciudad, más elevado estará el precio de m2 de construcción. En esos distritos de Lima se alojan importantes centros financieros e institucionales que generan y dar el tráfico comercial a la capital y en el país. El tercer factor que determina o eleva el precio por metro cuadrado construido es el incremento del costo de los materiales de construcción. En 2022 esto se debía a la crisis internacional y nacional. En 2026 los materiales siguen subiendo: según el INEI, en Lima Metropolitana aumentaron 3,31 % entre enero y agosto, y el ladrillo fue el que más subió (23,03 %).
A modo de conclusión
Ahora que ya conoces el precio del m2 de construcción, puedes presupuestar cuánto sale el metro cuadrado de construcción para casa, departamento o cualquier otro tipo de inmueble. ¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de construcción? Pues en promedio, de acuerdo al listado de los distritos, ronda entre los S/ 5,600 y los S/ 7,900, según las cifras de 2022 de este listado. Las referencias verificadas de 2026 están en la sección final. Y esto dependerá de la elección de los materiales de construcción, del distrito dónde se edificará y del tipo de vivienda y construcción. Si estás interesado en hacer una construcción, puedes comunicarte con nosotros al 924 101 933. Somos empresa constructora especializados en edificaciones de todo tipo en todo Lima, Perú.El m² en Lima en 2026: costo de construir y precio de venta
Quien pregunta cuánto cuesta el metro cuadrado en Lima puede estar preguntando dos cosas distintas: cuánto cuesta construir un m² o cuánto cuesta comprar un m² de vivienda ya hecha, con su parte de terreno. Estas son las cifras verificadas a octubre de 2026.
Precio de venta del m² de vivienda
| Zona | S/ por m² | Fuente y mes |
|---|---|---|
| Promedio de Lima | 6.959 | Urbania, julio de 2026 |
| 12 distritos (departamentos) | 6.916 | BCRP, 1.er trimestre de 2026 |
| San Isidro | 9.457 | Urbania, julio de 2026 |
| Barranco | 9.136 | Urbania, julio de 2026 |
| Miraflores | 8.905 | Urbania, julio de 2026 |
| Jesús María | 7.574 | Urbania, noviembre de 2025 |
| Lince | 7.318 | Urbania, noviembre de 2025 |
| San Borja | 7.147 | Urbania, noviembre de 2025 |
| Magdalena | 6.908 | Urbania, noviembre de 2025 |
| Surquillo | 6.807 | Urbania, noviembre de 2025 |
| Santiago de Surco | 6.690 | Urbania, noviembre de 2025 |
| Pueblo Libre | 6.279 | Urbania, noviembre de 2025 |
| San Miguel | 6.147 | Urbania, noviembre de 2025 |
| Chorrillos | 5.718 | Urbania, noviembre de 2025 |
| Los Olivos | 3.425 | Urbania, julio de 2026 |
Urbania mide avisos de venta de su portal y el BCRP, departamentos en 12 distritos seleccionados: no son la misma medición.
Costo de construir el m²
Para 2026 no hay una cifra oficial ni gremial publicada del costo de construir un m² de vivienda en Lima. Lo que sí se puede comprobar:
- Valores unitarios oficiales (octubre de 2026): para una casa típica de albañilería confinada con techo aligerado, la suma de las siete partidas del cuadro de Lima y Callao da entre S/ 931 y S/ 1.093 por m², con acabados básicos o medios. Es un cálculo nuestro con el cuadro oficial; sirve para valorizaciones y trámites, no es el precio de mercado.
- Referencia de mercado de 2025: un ingeniero civil citado por La República (marzo de 2025) estimó entre S/ 1.500 y S/ 1.600 por m² para construir en Lima Norte, sin detallar qué incluía.
- Lo que cambió desde entonces: los materiales subieron 3,31 % en Lima entre enero y agosto de 2026 (INEI) y el jornal básico del operario de construcción civil subió S/ 2,00, a S/ 89,30 diarios (Resolución Ministerial N.° 197-2025-TR).
Ninguna de estas cifras incluye terreno, planos, licencia ni conexiones. Para tu presupuesto, revisa qué son los valores unitarios oficiales de 2026 y los precios de materiales en Lima, y pide una cotización con tus planos a nuestro servicio de construcción de casas.
Fuentes de la actualización
- Revista Economía, Índice de Mercado Inmobiliario de Urbania (julio de 2026) (24 de agosto de 2026)
- La República, Urbania Index por distrito (noviembre de 2025) (31 de diciembre de 2025)
- BCRPData, precio de departamentos por m² en 12 distritos de Lima (serie PD37946PQ) (1.er trimestre de 2026)
- CAP, cuadro de valores unitarios oficiales de edificación de Lima Metropolitana y Callao (vigente del 1 al 31 de octubre de 2026)
- La República, costo de construir en Lima Norte según un ingeniero civil (24 de marzo de 2025)
- INEI, Informe Técnico N.° 09: Índice de Precios de Materiales de Construcción, Lima Metropolitana (agosto de 2026) (setiembre de 2026)
- El Peruano, jornales de construcción civil 2026 (9 de diciembre de 2025)
- El Peruano, RM N.° 197-2025-TR: convención colectiva de construcción civil 2026 (29 de diciembre de 2025)