Actualizado en noviembre de 2026. Los precios en soles de esta nota son de 2022, cuando la publicamos; al final añadimos las referencias oficiales de 2026 para recalcular una casa de 2 pisos, en un año en que el ladrillo subió 23,03 % en Lima entre enero y agosto, según el INEI.
Presupuesto para una casa de 2 pisos
En 2022, cuando publicamos esta nota, construir en el país una casa de 2 pisos, de una medida de 120 metros cuadrados, rondaba entre los S/ 350 mil y los S/ 420 mil, en promedio. ¿Cuánto cuesta construir una casa de 2 pisos? Si brindamos un presupuesto para una casa de 2 pisos al detalle, el primer piso, en la medida señalada de 120 m2, rondaba en 2022 los S/ 250 mil. Y la construcción del segundo piso, entre los S/ 110 mil y S/ 130 mil. Como podemos apreciar, el precio de construir una segunda planta es mucho menor a la construcción del presupuesto del primer piso. Y es que para construir el segundo piso no es necesario ya la edificación de los cimientos y de las bases.
Cuánto cuesta hacer una casa de 2 pisos: presupuesto de materiales más la mano de obra
¿Cuánto sale construir una casa de dos pisos? En el anterior presupuesto que te hemos presentado no figura la mano de obra o el coste de construcción por la edificación de una casa de dos pisos. Así, siguiendo el ejemplo anterior, si queremos construir una casa de 2 pisos, de unos 120 m2, la mano de obra oscilaba en 2022 entre los S/ 80 mil y los S/ 150 mil. ¿De qué dependerá el cobro final de la mano de obra para la construcción de una casa de 2 pisos? Esto dependerá del trato que realice el dueño de la construcción con el maestro albañil, la concesionaria o la empresa constructora. Para ello, se manejará cuestión de tiempo, elección de materiales y presupuesto pactado entre ambas partes.Cuánto sale construir una casa de dos pisos: precios económicos
Como bien señalábamos, el coste construir casa 2 plantas o presupuesto para una casa de dos pisos dependerá del tamaño de la vivienda o inmueble a construir. Asimismo, también dependerá del tipo de material de construcción que se utilizará. Pero, ¿se puede construir una casa de dos pisos de forma económica? Claro que sí, puedes reducir el tamaño de la vivienda. Así, en el ejemplo anterior, habíamos sacado un presupuesto de construir una casa de dos pisos de 120 m2. Ahora si queremos construir una casa económica de dos pisos, podemos proyectar un presupuesta de una vivienda de 2 pisos de 90m2. El precio de una casa de dos pisos en esa última medida oscilaba en 2022 entre los S/ 160 mil y los S/ 250 mil, negociando una adecuada y acorde mano de obra. En tanto, si queremos saber el costo de una casa de 70 metros cuadrados, de dos pisos, el precio rondaba en 2022 entre los S/ 250 mil y S/ 300 mil, en promedio, aproximadamente. Y qué tal, qué te parece el presupuesto para cuánto cuesta hacer un segundo piso de una casa. Como puedes observar, los presupuestos que te hemos brindando hasta el momento son preliminares, sin embargo, te brindan un panorama aproximado para que puedas consultarlos con otros expertos en construcción o evaluar si cuentas con el presupuesto ahora.
De qué forma se construye una casa de dos pisos
Hay varios indicadores a tener en cuenta para la construcción de una casa de dos pisos. Te los pasamos a detallar a continuación:– Edificación de los muros:
Es el principal y protagonista material de una construcción. Hablamos de los ladrillos o también de los denominados bloques de cemento. Los muros de una casa tienen que ser buenos y resistentes, por lo que se recomienda que tienen que ser el mejor material.– Acabados para la construcción de una vivienda:
¿A qué le denominamos los acabados de una construcción? Se llaman así a los tipos de materiales finales utilizados en una construcción. Hablamos, en su mayoría, de las piedras y el cemento, los cuales hay de diversos precios y medidas.– Acabados para los interiores de una construcción:
Lo que suelen recomendar los maestros y expertos en construcción son las separaciones y divisiones de carácter frágil que cuenten con denominados paneles durlok. ¿El precio? Son poco costosos y hay en variadas presentaciones y tamaños. El material que se escoja para los acabados determinará también el coste final para construir una casa de dos pisos o de dos plantas.– Materiales para colocar en los pisos
Se puede utilizar la cerámica, el conocido piso parquet o distintos tipos de cemento pulido y de colores. La colocación del tipo de material para pisos también determinará el costo final del presupuesto de casa de 2 pisos.¿Cuánto cuesta el permiso para construir un segundo piso?
Hay que seguir una serie de pasos para edificar y construir una casa de dos pisos.- Contratar un adecuado profesional, puede ser arquitecto o ingeniero, para la elaboración de los planos de la vivienda. Este servicio profesional tiene un pago y concepto por separado de todo el coste de la construcción.
- Hay que tener en cuenta un pago por la licencia ante la municipalidad respectiva y también ante el Colegio de Arquitectos del Perú. En 2022 lo estimábamos entre S/ 400 y S/ 500, pero el monto depende de cada municipalidad y de la modalidad de licencia. La información sobre esto, se le puede pedir también en el mismo municipio.
- Presentación de formatos de expedientes, planos, ubicaciones, para lograr así obtener, ante la municipalidad, la licencia de obra de la construcción.
- También hay que tener en cuenta un estudio de suelo, importante en el caso de que vaya a iniciar la construcción de los planos de la vivienda de dos pisos.
- Instalación de electricidad, tuberías, desagües, agua, tuberías de gas, entre otros aspectos. Todos estos papeles son importantes para la construcción de una casa de dos pisos en el Perú.
A modo de conclusión
¿Cuánto cuesta construir una casa de 2 pisos? En el Perú si es factible construir una casa de dos pisos y el precio puede ser económico siempre y cuando dependa del tamaño y de los materiales de construcción a elegir. También el presupuesto de cuánto cuesta una casa de 2 pisos dependerá de si se construye por cuenta propia o de la mano de un maestro albañil y sus trabajadores o, en todo caso, de una empresa constructora. Puedes conseguir un buen presupuesto para casa de dos pisos siempre y cuando escuches diversas propuestas de empresas constructoras o de maestros albañiles. ¿Qué esperas para lograr la casa de 2 pisos de tus sueños? Si ya tienes algo de presupuesto, anímate a empezar con tu plan de construcción de una casa de dos plantas, pero sí aún no cuentas con el presupuesto, ¡ya es el momento de ahorrar y visualizar esa casa de 2 pisos que tanto deseas!Casa de 2 pisos en 2026: referencias para recalcular el presupuesto
Los precios de arriba son de 2022. Desde entonces subieron la mano de obra y los materiales, y para 2026 no encontramos una cifra seria del costo de construir por m². Estas son las referencias con fecha que sí puedes usar:
- Costo por m² en la prensa: en marzo de 2025, el ingeniero civil David Durán estimó para La República entre S/ 1.500 y S/ 1.600 por m² en Lima Norte, sin precisar qué incluía.
- Valor oficial: con el cuadro de valores unitarios de Lima y Callao de octubre de 2026, una casa de albañilería confinada suma unos S/ 931 por m² con acabados básicos y unos S/ 1.093 con acabados medios (cálculo nuestro). Es un valor para el autovalúo y las tasaciones, no un precio de obra.
- Mano de obra: el jornal básico diario de 2026 es de S/ 89,30 para el operario, S/ 69,75 para el oficial y S/ 62,80 para el peón, según el convenio publicado con la RM N.° 197-2025-TR.
- Materiales: el INEI registra un alza de 3,31 % en Lima entre enero y agosto de 2026, y de 23,03 % en ladrillos. En tienda, al 22 de octubre de 2026, la bolsa de cemento Sol tipo I cuesta S/ 30,90 y el ladrillo King Kong de 18 huecos, de S/ 0,94 a S/ 1,20 la unidad.
Recuerda que el costo por m² se aplica al área techada de los dos pisos y que no incluye terreno, planos, licencia ni conexiones de agua y luz.
Si construyes el segundo piso por etapas
Antes de subir, un ingeniero debe confirmar que la cimentación y las columnas del primer piso se diseñaron para cargar el segundo; la norma E.030 de 2026 ubica a toda Lima en la zona sísmica 4. Y si la obra queda a medias en el verano, protege la losa: el ENFEN prevé lluvias por encima de lo normal en la costa central hasta el verano de 2027 (comunicado N.° 19-2026, del 30 de octubre), e INDECI recomienda dar al techo una pendiente hacia el desfogue del agua.
Revisa los requisitos de la licencia de construcción en Lima y cómo reforzar columnas para un segundo piso. En Albañiles TS construimos segundos pisos en Lima y todo el Perú: 924 101 933, de lunes a sábado de 8:00 a. m. a 7:00 p. m.
Fuentes de la actualización
- La República: costo por m² de construir en Lima Norte, según el ingeniero David Durán (24-mar-2025)
- Colegio de Arquitectos del Perú: cuadro de valores unitarios oficiales de edificación, Lima y Callao, octubre 2026 (octubre de 2026)
- El Peruano: jornales de construcción civil 2026 (9-dic-2025)
- El Peruano: RM N.° 197-2025-TR, convenio de construcción civil 2026 (29-dic-2025)
- INEI: Informe Técnico N.° 09, índice de precios de materiales de construcción de Lima (agosto 2026) (setiembre de 2026)
- Sodimac Perú: cemento Sol Portland tipo I 42,5 kg (precio al 22-oct-2026)
- Sodimac Perú: ladrillo King Kong 18 huecos Fortes (precio al 22-oct-2026)
- Promart: ladrillo King Kong 18 huecos Pirámide (precio al 22-oct-2026)
- MVCS: Norma Técnica E.030 Diseño Sismorresistente 2026 (28-abr-2026)
- ENFEN: Comunicado Oficial N.° 19-2026 (30 de octubre de 2026)
- INDECI: campaña «Preparados ante el Fenómeno El Niño» (actualizada el 21-oct-2026)