No hay un precio oficial por m² para demoler una casa: el costo sale de una cotización y depende de cuántos metros y pisos se demuelen, del material (adobe, ladrillo o concreto armado), del acceso, de las casas vecinas, de los trámites y, sobre todo, de cuánto desmonte hay que sacar. Para el permiso, el TUO de la Ley 29090 ubica la demolición total de una edificación de hasta 3 pisos, sin semisótano ni sótano y sin explosivos, en la modalidad A: el cargo de ingreso del expediente es la licencia. El desmonte no puede quedar en la calle ni en un terreno vacío: el DS 002-2022-VIVIENDA exige entregarlo a una empresa operadora de residuos sólidos (EO-RS) o, en obras menores, al sistema de tu municipalidad.
¿Cuánto cuesta demoler una casa? De qué depende el precio
Buscamos un valor de referencia oficial y no existe. El Anexo III.1 de la RM 277-2025-VIVIENDA, que trae los valores unitarios 2026 de obras complementarias para Lima y Callao, tiene cercos, portones, cisternas y otras partidas, pero ninguna de demolición ni de eliminación de desmonte. Por eso, desconfía de un «precio por m²» sin visita: cada casa se cotiza según lo que tiene.
| Factor | Por qué cambia el costo |
|---|---|
| Área y número de pisos | Más metros y más altura significan más horas de trabajo, más medidas de seguridad y más desmonte. |
| Material de la casa | El adobe y la quincha se derriban con menos esfuerzo que el ladrillo con columnas; el concreto armado exige cortar el fierro y genera bloques pesados. |
| Método | A mano, con herramientas eléctricas o con maquinaria. La maquinaria avanza rápido, pero necesita espacio y acceso. |
| Casas vecinas | Si la tuya está pegada a otras, hay que apuntalar y demoler con cuidado para no dañarlas. Eso toma más tiempo. |
| Techos de eternit antiguos | Pueden contener asbesto: su retiro es aparte, con personal y equipo de protección. |
| Volumen de desmonte y distancia | Se paga el carguío, el transporte por una EO-RS y la disposición en una escombrera o relleno autorizado. |
| Trámites y profesionales | Derecho de trámite según el TUPA de tu municipalidad, carta de seguridad de obra y memoria descriptiva firmadas por un ingeniero civil y, en la modalidad B, una póliza CAR. |
| Cerco y protección | La Norma G.050 pide un cerco de 2,40 m de alto alrededor del área para proteger al público. |
La mano de obra se calcula sobre el jornal de construcción civil: para 2026, el jornal básico es de S/ 89,30 para el operario, S/ 69,75 para el oficial y S/ 62,80 para el peón, según El Peruano. Es la base del régimen laboral, no el precio que te cobrará una empresa, que además suma equipos, transporte, seguros y gastos generales.
Qué debe incluir una buena cotización
- Qué se demuele y qué se conserva (cimientos, muros medianeros, cerco).
- El método y el plazo, por etapas.
- Las medidas para proteger a los vecinos y la vereda.
- El volumen estimado de desmonte, quién lo recoge y adónde lo lleva.
- Si incluye o no el trámite de la licencia y la firma del ingeniero civil.
- La limpieza final del terreno.
¿Necesitas licencia para demoler tu casa?
Sí. La demolición total necesita licencia de edificación, y la modalidad depende de la altura, de los sótanos y del uso de explosivos. Así lo fija el artículo 10 del TUO de la Ley 29090, con los cambios del Decreto Legislativo 1426 de 2018, que es la versión vigente en el texto actualizado de Editora Perú:
| Tu caso | Modalidad | Cómo se aprueba |
|---|---|---|
| Hasta 3 pisos, sin semisótano ni sótano, sin explosivos | A | Aprobación automática con firma de profesionales: el cargo de ingreso es la licencia, previo pago del derecho de trámite |
| Hasta 5 pisos o con semisótano o sótano, sin explosivos | B | Evaluación del proyecto por la municipalidad o por revisores urbanos |
| Más de 5 pisos, o con explosivos | C | Evaluación previa por la Comisión Técnica o por revisores urbanos |
Ojo con información antigua: si leíste que toda edificación de menos de 5 pisos va en la modalidad A, es la redacción anterior a 2018. Hoy, la modalidad A llega solo hasta 3 pisos y sin sótanos. Tampoco aplica si el inmueble es parte del Patrimonio Cultural de la Nación.
Documentos para la modalidad A
Según los artículos 61 y 63 del Reglamento de Licencias (DS 029-2019-VIVIENDA), presentas:
- Formulario Único de Edificación (FUE) en tres juegos, firmado por ti y por los profesionales, con el número del recibo de pago.
- Documento que acredite tu derecho a edificar, si no eres el propietario.
- Declaratoria de fábrica o licencia de lo que existe, con sus planos. Si la construcción no tiene ninguna autorización, el plano de ubicación y localización y el plano de planta de lo que se demolerá, sin perjuicio de las sanciones que aplique la municipalidad.
- Declaración jurada de que el inmueble no tiene cargas ni gravámenes, si la fábrica está inscrita en SUNARP. Si hay una hipoteca, la autorización del acreedor.
- Carta de seguridad de obra y memoria descriptiva del proceso de demolición, firmadas por un ingeniero civil, con su declaración jurada de habilitación profesional.
- Plano de ubicación y plano de cerramiento del predio.
En la modalidad B se agregan, entre otros, los planos de planta con el perfil y la altura de las casas vecinas, una memoria con las medidas de seguridad de la Norma G.050 y la póliza CAR (Todo Riesgo Contratista). El derecho de trámite lo fija el TUPA de cada municipalidad, y el artículo 31 de la ley dice que esas tasas no deben exceder el costo del servicio. Si vas a construir después, el artículo 58.6 del reglamento permite autorizar la demolición junto con la licencia de la obra nueva cuando lo existente no tiene licencia. Las modalidades, en general, están explicadas en nuestra guía de licencia de construcción en Lima.
Paso a paso de una demolición segura
La Norma G.050, Seguridad durante la Construcción, dedica su capítulo 25 a las demoliciones. Estas son sus reglas principales, en el orden en que se aplican en una casa:
- Estudia la casa antes de tocarla: planos, tipo de estructura, estado de vigas y techos, tipo de suelo y lo que había dentro. Con eso se elige el método y se deja por escrito.
- Vacíala y corta los servicios: luz, agua y gas se interrumpen antes de empezar y los conductos se taponan.
- Cerca y señaliza: un cerco de 2,40 m de alto alrededor del área y las puertas cerradas fuera del horario de trabajo.
- Retira primero lo peligroso: materiales contaminados, inflamables y, si los hay, techos de fibrocemento antiguo, que pueden tener asbesto. Lee si tu techo de eternit tiene asbesto antes de romperlo.
- Apuntala: las partes más expuestas se arriostran, y los muros o cimientos que sostienen una construcción vecina no se demuelen sin apuntalarlos antes.
- Demuele de arriba hacia abajo, piso por piso, sin derribar una parte que dé estabilidad a otra y sin dejar nada a medio caer al terminar la jornada.
- Controla el polvo regando con agua a intervalos, y detén el trabajo si hay viento fuerte.
- Baja el desmonte por canaletas cerradas que descarguen en el camión o en recipientes, nunca tirándolo desde lo alto.
- Limpia el terreno y revisa que no quede ningún peligro.
La G.050 también pide que la demolición la hagan trabajadores calificados, con supervisión frecuente del profesional responsable. No es un trabajo para hacer con amigos un fin de semana.
Qué hacer con el desmonte según el DS 002-2022-VIVIENDA
El Reglamento de Gestión y Manejo de Residuos Sólidos de la Construcción y Demolición hace responsable al generador, es decir, a quien hace la obra, de lo que pase con el desmonte. Lo que debes saber:
| Tema | Qué dice el reglamento |
|---|---|
| Obras menores | Son las que no exceden 1 m³ diario y 7 m³ por obra. Ese desmonte se entrega a una EO-RS o al sistema que implemente la municipalidad, asumiendo los costos (artículos 2 y 19.5). |
| Demoliciones más grandes | El generador contrata una EO-RS. La recolección y el transporte los hace una EO-RS registrada ante el Minam y autorizada (artículos 19.1 y 36). |
| Transporte | Vehículos con tolva o contenedor metálico y toldo, para que no se riegue ni levante polvo (artículo 37). |
| Destino final | Lo que no se aprovecha va a una escombrera autorizada o a celdas de relleno sanitario destinadas a ese fin (artículo 40.3). |
| Reaprovechamiento | Los escombros no peligrosos y bien seleccionados pueden servir, por ejemplo, para rellenos o terraplenes que cumplan la normativa del proyecto (artículo 40.1). |
| Prohibiciones | Abandonar o arrojar desmonte en espacios públicos (artículo 56.1) y almacenarlo en terrenos sin construir, áreas verdes, quebradas o laderas (artículo 35.4). Ocupar la vía pública para cargarlo depende de las reglas de cada municipalidad (artículo 35.3). |
Una casa entera produce mucho más de 7 m³ de desmonte, así que en la práctica necesitarás una EO-RS. Antes de contratar, pregunta quién recoge el desmonte, con qué vehículos y adónde lo lleva. El que botan en un descampado es tu responsabilidad como generador.
Después de demoler: SUNARP y lo que sigue
La demolición también se registra. El artículo 80.4 del Reglamento de Licencias remite su inscripción al artículo 29 de la ley, y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, modificado por la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN, publicada el 7 de mayo de 2026, incluye la demolición entre los actos que se inscriben, por ejemplo con el FUE. En la demolición total no se exige el plano de distribución. Si luego vas a construir, al terminar la obra nueva tendrás que tramitar la conformidad de obra y la declaratoria de fábrica, para que la casa nueva figure en tu partida.
Errores comunes
- Demoler sin licencia «porque es mi casa»: la demolición total siempre la necesita.
- Elegir la modalidad A con una casa de 4 pisos o con sótano. Esos casos van en la B.
- Derribar un muro medianero que sostiene la casa del vecino sin apuntalarlo antes.
- Romper un techo de eternit antiguo sin protección ni manejo especial.
- Dejar el desmonte en la vereda varios días o contratar a quien lo bota en cualquier lugar.
- Olvidar cortar la luz y el gas antes de empezar.
- Comparar cotizaciones solo por el total, sin ver si incluyen desmonte, trámites y limpieza.
Cuándo llamar a un especialista
Siempre que la casa tenga más de un piso, esté pegada a otras, tenga techos de fibrocemento antiguo, muestre daños estructurales o se vaya a demoler solo una parte para ampliar. Una demolición mal hecha puede dañar la casa vecina o herir a alguien en la vereda. La licencia y la memoria del proceso necesitan la firma de un ingeniero civil.
En Albañiles TS, con sede en Lince, atendemos en Lima y en todo el Perú, de lunes a sábado de 8:00 a. m. a 7:00 p. m., y cotizamos con una visita técnica. Conoce nuestro servicio de demolición y, si vas a levantar algo nuevo en el terreno, el de construcción de casas. Escríbenos por WhatsApp o llámanos al 924 101 933, o déjanos tus datos en contacto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta demoler una casa en Lima?
No existe una tarifa oficial: los valores unitarios oficiales de 2026 del Ministerio de Vivienda no traen una partida de demolición. El precio depende de los metros y pisos a demoler, del material (adobe, ladrillo o concreto armado), del acceso, de las casas vecinas, de los trámites y, sobre todo, del volumen de desmonte que hay que transportar. Pide una cotización por escrito que detalle cada partida.
¿Necesito licencia para demoler mi casa de dos pisos?
Sí. Según el TUO de la Ley 29090, la demolición total de una edificación de hasta 3 pisos, sin semisótano ni sótano y sin explosivos, se tramita en la modalidad A: presentas el expediente completo, pagas el derecho de trámite y el cargo de ingreso es la licencia. Si la casa es patrimonio cultural, no aplica la modalidad A.
¿Puedo dejar el desmonte en la calle o en un terreno vacío?
No. El DS 002-2022-VIVIENDA prohíbe abandonar o arrojar residuos de construcción y demolición en espacios públicos y almacenarlos en terrenos sin construir, áreas verdes, quebradas o laderas. Ocupar la vereda o la pista para cargarlo depende de las reglas de tu municipalidad, y la recolección la hace una empresa operadora de residuos sólidos (EO-RS) registrada ante el Minam.
¿Qué pasa si la casa que voy a demoler no tiene declaratoria de fábrica?
El reglamento de licencias lo prevé: en vez de la declaratoria o la licencia anterior, presentas el plano de ubicación y localización y el plano de planta de la edificación a demoler, sin perjuicio de las sanciones que aplique la municipalidad. Si después vas a construir, la demolición puede autorizarse junto con la licencia de la obra nueva.
¿La demolición se inscribe en SUNARP?
Sí. El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, modificado en mayo de 2026, incluye la demolición entre los actos que se inscriben, por ejemplo con el Formulario Único de Edificaciones (FUE). En la demolición total no se exige el plano de distribución.
Fuentes consultadas
- Editora Perú, normas legales actualizadas al 28/09/2024: TUO de la Ley N.° 29090 (DS 006-2017-VIVIENDA), artículos 10, 25 y 31, y Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación (DS 029-2019-VIVIENDA), artículos 58, 61, 63, 64 y 80 (consultado el 4 de noviembre de 2026)
- El Peruano, DS N.° 002-2022-VIVIENDA, Reglamento de Gestión y Manejo de Residuos Sólidos de la Construcción y Demolición (publicado el 6 de abril de 2022) (consultado el 4 de noviembre de 2026)
- Ministerio de Vivienda, Norma G.050 Seguridad durante la Construcción, capítulo 25: trabajos de demolición (gob.pe) (consultado el 4 de noviembre de 2026)
- El Peruano, Resolución N.° 00059-2026-SUNARP/SN, que modifica el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (publicada el 7 de mayo de 2026) (consultado el 4 de noviembre de 2026)
- MVCS, Anexo III.1 de la RM 277-2025-VIVIENDA: valores unitarios a costo directo de obras complementarias, Lima y Callao 2026 (PDF alojado por el CAP) (consultado el 4 de noviembre de 2026)
- El Peruano, «Construcción civil: revisa el alza de jornales y beneficios pactados para 2026» (9 de diciembre de 2025) (consultado el 4 de noviembre de 2026)
