La declaratoria de fábrica es el documento que describe lo que construiste en tu terreno: áreas, pisos y características técnicas. La Ley 29090 la llama declaratoria de edificación; la municipalidad la aprueba junto con la conformidad de obra y, con el formulario sellado, se inscribe en SUNARP para que la casa figure en la partida registral. En 2026, SUNARP cobra S/ 53,30 de derecho de calificación más el 3 por mil del valor de la obra como derecho de inscripción; el trámite municipal tiene su propio costo, que fija el TUPA de cada distrito.
Qué es la declaratoria de fábrica y para qué sirve
El artículo 28 del TUO de la Ley 29090 lo explica así: al terminar la obra, quien la realiza describe las condiciones técnicas y características de lo ejecutado. Esa descripción, con sus planos, se presenta para pedir la conformidad de obra. Para SUNARP, la declaratoria de fábrica es el acto inscribible con el que se registra una construcción, ampliación o edificación existente sobre un inmueble, según explicó El Peruano en junio de 2026.
Ese mismo artículo de El Peruano resume los beneficios de inscribirla:
- Aumenta el valor de la propiedad.
- Refleja la descripción real de la edificación, lo que facilita su venta.
- Permite usar el inmueble como garantía para pedir un crédito o préstamo.
- Facilita trámites de herencia o de anticipo de legítima.
- Permite independizar el inmueble en unidades, por ejemplo departamentos, para venderlas o hipotecarlas por separado.
Hay otra razón práctica: para tramitar una ampliación, una remodelación o una demolición, el reglamento de licencias pide copia de la declaratoria de fábrica o de la licencia de lo existente. Y para ampliar en la modalidad A, la casa original debe tener licencia o declaratoria sin carga.
¿Es obligatoria?
Si construiste con licencia, la ley prevé que, al terminar, tramites la conformidad de obra y declaratoria de edificación ante la municipalidad que te dio la licencia: es el cierre del proceso. La inscripción en SUNARP la pides tú. Sin ella, lo construido no figura en la partida y pierdes los beneficios de la lista anterior. Si después amplías o remodelas, El Peruano recuerda que esos cambios también se deben registrar mediante una ampliación de fábrica.
Licencia, conformidad de obra y declaratoria: no son lo mismo
| Documento | Cuándo | Quién lo da | Qué hace |
|---|---|---|---|
| Licencia de edificación | Antes de construir | Municipalidad distrital | Autoriza a ejecutar la obra según los planos aprobados |
| Conformidad de obra | Al terminar | La misma municipalidad | Verifica que lo construido corresponda a la licencia |
| Declaratoria de fábrica o de edificación | Al terminar, junto con la conformidad | La prepara el propietario con un profesional; la aprueba la municipalidad | Describe técnicamente lo construido |
| Inscripción registral | Después de la conformidad | SUNARP, Registro de Predios | Registra la construcción en la partida del inmueble |
Según el artículo 29 de la ley, el formulario sellado tiene calidad de instrumento público y es título suficiente para inscribir la declaratoria; también puedes extenderla por escritura pública si te conviene. Si todavía estás en la etapa de la licencia, revisa nuestra guía de licencia de construcción en Lima.
Requisitos en la municipalidad y en SUNARP
En la municipalidad, si construiste tal como dice la licencia (sin variaciones)
El artículo 78 del Reglamento de Licencias (DS 029-2019-VIVIENDA) pide:
- FUE de Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación en tres juegos originales, firmado por ti y por el profesional responsable.
- Documento que acredite tu derecho a edificar, si eres una persona distinta a quien inició el trámite.
- Copia de los planos de ubicación y de arquitectura aprobados con la licencia, por triplicado.
- Documento que registre la fecha de ejecución de la obra o, si no lo tienes, una declaración jurada con esa fecha.
En la modalidad A, el número de la conformidad se consigna de inmediato y tu cargo ya autoriza la inscripción. En las modalidades B, C y D, la municipalidad tiene 15 días hábiles para revisar los planos, inspeccionar la obra y emitir su informe; si no responde en ese plazo, se aplica el silencio administrativo positivo.
En la municipalidad, si hubo cambios en obra (con variaciones)
Procede solo si los cambios son no sustanciales y cumplen las normas. En las modalidades A y B, el artículo 79 pide además los planos de replanteo de lo realmente construido, la copia de la parte del cuaderno de obra donde el responsable acredita las modificaciones y la declaración jurada de habilidad del profesional responsable o constatador de obra.
En SUNARP
Desde la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN, publicada el 7 de mayo de 2026, el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios dice que la declaratoria de fábrica, la ampliación, la remodelación y la demolición se inscriben con alguno de estos documentos:
- El FUE de la Ley 29090, sellado por la municipalidad.
- Una escritura pública que incluya o adjunte el FUE o los documentos que exija la norma.
- El Formulario Registral (FOR) de SUNARP, en las regularizaciones de la Ley 27157.
Se acompaña con los anexos que correspondan, el plano de ubicación y localización y el plano de distribución, autorizados por un profesional. En remodelaciones y ampliaciones se agrega una memoria descriptiva de cómo queda la edificación. Dos cambios de 2026 simplifican el trámite: si la casa está a nombre de una sociedad conyugal, basta con que intervenga uno de los esposos, y si hay varios copropietarios, basta con los que representen la mayoría absoluta.
¿Cuánto cuesta la declaratoria de fábrica en 2026?
| Concepto | Base | Monto 2026 |
|---|---|---|
| Derecho de calificación (tasa fija) | 0,97 % de la UIT (S/ 5 500) | S/ 53,30 |
| Derecho de inscripción (tasa variable) | 3 por mil del valor del acto | Depende del valor de la obra |
Ejemplo (cálculo propio): si la construcción que declaras está valorizada en S/ 200 000, el derecho de inscripción es S/ 200 000 × 3 ÷ 1 000 = S/ 600. Con la calificación, pagarías a SUNARP S/ 653,30. Si vale S/ 120 000, serían S/ 360 + S/ 53,30 = S/ 413,30.
A eso súmale:
- El derecho de trámite municipal de la conformidad de obra, que figura en el TUPA de tu distrito. La ley dice que esas tasas no deben exceder el costo del servicio.
- Los honorarios del profesional que firma los planos, o del verificador si regularizas.
- Los gastos notariales, si eliges la escritura pública o si regularizas por la Ley 27157, que pide firmas certificadas.
Si quieres una idea del valor de construcción por m² que publica el Ministerio de Vivienda, revisa los valores unitarios oficiales de edificación 2026.
¿Y si construiste sin licencia?
Hay dos caminos, según la fecha en que se terminó la obra:
- Terminada hasta el 31 de diciembre de 2016: la Ley 30830, publicada el 27 de julio de 2018, amplió la regularización de la Ley 27157 a esas edificaciones. Según El Peruano, se presenta en SUNARP la solicitud, el FOR firmado por los propietarios y el verificador responsable, con firmas certificadas ante notario; los planos de ubicación, localización y distribución; el informe técnico de verificación y una declaración jurada del verificador. No procede en zonas arqueológicas, de protección ecológica o de riesgo, en riberas, ni si hay un incumplimiento evidente de seguridad que ponga en peligro vidas.
- Ejecutada entre el 1 de enero de 2017 y el 17 de setiembre de 2018: el artículo 30 de la Ley 29090 permite regularizarla ante la municipalidad. El texto actualizado de Editora Perú anota que el Decreto Legislativo 1595 deroga ese artículo, con su entrada en vigencia pendiente, así que confirma en tu municipalidad si el trámite sigue abierto.
Para lo construido después, la ley no tiene una regularización general. Pregunta en tu municipalidad si tiene un régimen propio. Es orientación general, no asesoría legal.
Errores comunes
- Construir algo distinto a la licencia y pedir la conformidad «sin variaciones». Si hubo cambios, el trámite es con variaciones y con planos de replanteo.
- Dejar la declaratoria para después y descubrir el problema el día que quieres vender, hipotecar o ampliar.
- Ampliar un segundo piso sobre una casa sin declaratoria: la modalidad A pide que lo original tenga licencia o declaratoria sin carga.
- Olvidar registrar las ampliaciones después de la primera declaratoria.
- Usar el FOR de la Ley 27157 para una obra terminada después de 2016: esa vía solo cubre lo terminado hasta el 31 de diciembre de 2016.
Cuándo llamar a un especialista
La declaratoria la firma un profesional, y si construiste sin licencia necesitarás uno que verifique la edificación. Si piensas ampliar, conviene ordenar los papeles de tu casa antes de diseñar el nuevo piso; además, un ingeniero debe revisar si la estructura soporta más carga, como explicamos en si puedes construir un tercer piso sobre tu casa.
En Albañiles TS, con sede en Lince, atendemos en Lima y en todo el Perú, de lunes a sábado de 8:00 a. m. a 7:00 p. m. Ejecutamos la obra según los planos aprobados, para que al terminar lo construido coincida con la licencia. Conoce nuestros servicios de ampliación de casas y de construcción de casas, escríbenos por WhatsApp o llámanos al 924 101 933, o déjanos tus datos en contacto.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la declaratoria de fábrica?
Es la descripción de las características técnicas de una construcción terminada. La Ley 29090 la llama declaratoria de edificación: la municipalidad la aprueba junto con la conformidad de obra y, con el formulario sellado, se inscribe en el Registro de Predios de SUNARP para que la construcción figure en la partida del inmueble.
¿Cuánto cuesta inscribir la declaratoria de fábrica en SUNARP en 2026?
Según el Anexo 1 de la Resolución 228-2025-SUNARP/GG, el derecho de calificación es de S/ 53,30 (0,97 % de la UIT de S/ 5 500) y el derecho de inscripción es de 3 por mil del valor del acto. Por ejemplo, con una obra valorizada en S/ 200 000 serían S/ 600 más S/ 53,30. A eso se suma el derecho de trámite municipal, que fija el TUPA de cada distrito.
¿Es lo mismo declaratoria de fábrica que conformidad de obra?
No. La conformidad de obra es la verificación municipal de que lo construido corresponde a la licencia; la declaratoria es la descripción de lo construido. En la Ley 29090 se tramitan juntas, en un mismo formulario, y ese formulario sellado es el título que se inscribe en SUNARP.
¿Puedo hacer la declaratoria de fábrica si construí sin licencia?
Depende de la fecha. Las edificaciones terminadas hasta el 31 de diciembre de 2016 sin licencia pueden regularizarse por la Ley 27157, modificada por la Ley 30830, con un verificador responsable y el Formulario Registral. Las ejecutadas entre el 1 de enero de 2017 y el 17 de setiembre de 2018 se regularizan ante la municipalidad según el artículo 30 de la Ley 29090. Para lo posterior, consulta en tu municipalidad.
¿Necesito la declaratoria de fábrica para construir un segundo piso?
Para ampliar en la modalidad A, sí: la Ley 29090 pide que la casa original tenga licencia de construcción o declaratoria de fábrica o de edificación sin carga, y que el total techado no supere 200 m². Además, el reglamento pide copia de la declaratoria o de la licencia existente para tramitar ampliaciones, remodelaciones y demoliciones.
Fuentes consultadas
- Editora Perú, normas legales actualizadas al 28/09/2024: TUO de la Ley N.° 29090 (DS 006-2017-VIVIENDA), artículos 10, 28, 29, 30 y 31, y Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación (DS 029-2019-VIVIENDA), artículos 61, 78, 79 y 80 (consultado el 4 de noviembre de 2026)
- SUNARP, Anexo N.° 1 de la Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales del servicio de inscripción, Predios (UIT 2026 = S/ 5 500) (consultado el 4 de noviembre de 2026)
- SUNARP, Resolución de la Gerencia General N.° 228-2025-SUNARP/GG, actualización de derechos registrales para 2026 (23 de diciembre de 2025) (consultado el 4 de noviembre de 2026)
- El Peruano, Resolución N.° 00059-2026-SUNARP/SN, que modifica el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (7 de mayo de 2026) (consultado el 4 de noviembre de 2026)
- El Peruano, «¿Remodelaste tu inmueble? Verifica si debes actualizar tu inscripción registral» (11 de junio de 2026) (consultado el 4 de noviembre de 2026)
- El Peruano, Ley N.° 30830, que modifica la Ley 27157, Ley de Regularización de Edificaciones (27 de julio de 2018) (consultado el 4 de noviembre de 2026)
