Una gotera en un techo de concreto casi siempre tiene una de estas causas: agua empozada en la azotea por falta de pendiente o por un desfogue tapado, fisuras en la losa, juntas y encuentros mal sellados (con parapetos, muros, la base del tanque o los tubos que atraviesan la losa) o una tubería que pierde agua dentro de la losa o en el piso de arriba. La solución depende del origen: si solo pintas o impermeabilizas encima sin corregir la causa, la gotera vuelve. El orden correcto es ubicar el origen, corregir la pendiente y los desfogues, sellar fisuras y juntas, y al final impermeabilizar con la losa seca.
Por qué gotean tantos techos de concreto en Lima
La mayoría de azoteas limeñas se hicieron para un clima casi sin lluvia: losas aligeradas casi planas, sin impermeabilizar y muchas veces sin desfogue. La UDEP advierte que una losa aligerada así es muy permeable. Este año el ENFEN, en su Comunicado Oficial N.° 18-2026 del 16 de octubre de 2026, prevé lluvias por encima de lo normal en la costa central hasta el verano de 2027; ese pronóstico se actualiza cada dos semanas. Además, el SENAMHI emitió un aviso rojo por lluvia o llovizna de moderada a extrema intensidad en la costa centro y sur del 22 al 24 de octubre de 2026. Lo que se espera para Lima y cómo preparar toda la casa está en nuestra guía del Fenómeno El Niño 2026 en Lima. Aquí nos concentramos en la gotera que ya tienes.
Las causas de las goteras y cómo reconocerlas
| Causa | Qué ves en la azotea | Qué ves en el techo de abajo | Cuándo gotea |
|---|---|---|---|
| Agua empozada | Charcos que duran horas, desfogue tapado, tierra o lama acumulada | Mancha amplia bajo la zona del charco | Durante la lluvia y varias horas después |
| Fisuras en la losa | Fisuras en el concreto o en el impermeabilizante viejo | Mancha alargada o gotas en línea | Cuando llueve o se baldea la azotea |
| Juntas y encuentros | Separación entre la losa y el parapeto, la base del tanque, un tubo o una losa nueva junto a una antigua | Manchas en bordes, esquinas o alrededor de tubos | Cuando llueve |
| Tubería | Nada, o humedad en el baño o la cocina del piso de arriba | Mancha bajo un baño o una cocina | También sin lluvia; el medidor se mueve con los caños cerrados |
| Condensación | Nada | Gotas repartidas en ambientes cerrados y húmedos | Sin lluvia, en baños o cocinas sin ventilación |
Si la gotera volvió después de impermeabilizar, fíjate en esto: la ficha del impermeabilizante acrílico SikaFill-50 de Sika Perú advierte que las fisuras nuevas en la losa pueden romper la impermeabilización, y que el producto no debe usarse donde el agua se empoce. Esas dos causas explican muchas reparaciones que fallan.
Cómo encontrar el origen sin romper
- ¿Gotea sin que llueva? Haz la prueba que recomienda Sedapal: cierra todos los caños y la ducha, verifica que el inodoro no esté llenando su tanque y mira el medidor. Debe estar quieto; si se mueve, hay una fuga.
- Compara arriba y abajo. Mide la posición de la mancha desde dos muros y ubica ese mismo punto en la azotea. Mira qué hay ahí: un charco, una fisura, una junta, un tubo o la base del tanque.
- Prueba con agua, por sectores. Con tiempo seco, moja con manguera una sola zona de la azotea, empezando por la más baja, y espera mirando el techo de abajo antes de pasar a la siguiente. La zona que activa la gotera es la que hay que reparar.
- Revisa el piso de arriba. Si sobre la mancha hay un baño o una cocina, el agua puede venir de sus tuberías y no de la lluvia.
El método completo, con más pruebas y cuándo conviene picar, está en filtraciones en el techo: cómo encontrar el origen.
La solución según la causa
Si el agua se empoza
- Limpia el desfogue y el sumidero y ponles rejilla. La Norma IS.010 pide rejillas en los receptores de agua de lluvia contra el arrastre de hojas, papeles y basura.
- Da pendiente hacia el desfogue. Es lo que pide el INDECI: proteger el techo «con una capa de concreto, con pendiente hacia el ducto de desfogue de agua». No encontramos una pendiente mínima para azoteas planas en la norma peruana (la CE.040 no la da); como referencia extranjera, una ficha de Sika Colombia recomienda al menos 2 % en toda el área, es decir, 2 cm por metro.
- Dale salida al agua. Si la azotea no tiene desfogue, hay que crearlo y llevar el agua por una bajada hasta la cuneta. La IS.010 no permite descargarla al desagüe si la red no fue diseñada para eso, y la Norma CE.040 pide evitar el chorro libre desde el techo a la calle.
- Cuida el peso. Cada capa de concreto o mortero carga la losa. Si ya tiene varias capas encima o pisos añadidos, consulta a un ingeniero antes de agregar otra.
Si hay fisuras
- Fisura quieta (inactiva): según la ficha del SikaFill-50, el impermeabilizante acrílico puede puentear fisuras existentes sin movimiento. La ficha colombiana del SikaFill-70 Plus las limita a fisuras estáticas de hasta 0,5 mm.
- Fisura que se mueve o junta: se sella primero con un sellante elástico; la ficha del SikaFill-50 remite para eso a su línea Sikaflex. La pintura impermeable sola se rompe.
- Fisuras anchas, que crecen, que atraviesan la losa o que aparecen junto con una losa hundida: no son un problema de impermeabilización. Que las evalúe un ingeniero civil.
Si el agua entra por juntas y encuentros
Son los puntos más débiles de una azotea: el borde de la losa contra el parapeto, la base del tanque elevado, los tubos que atraviesan la losa y la unión entre una losa antigua y una ampliación. Se limpian, se sellan con sellante elástico y la impermeabilización debe cubrir también ese encuentro. Si se usa manto asfáltico, el folleto de Sika Perú indica traslapes de 10 cm entre rollos, el refuerzo de poliéster para techos con vibración o movimiento y el de fibra de vidrio para losas de concreto con pocos o nulos movimientos.
Si es una tubería
El manual de la PUCP y SENCICO señala que la humedad en los muros es causada casi siempre por fugas en las tuberías, y da el procedimiento: cerrar la llave general, picar donde está más húmedo, cambiar la pieza dañada, esperar un par de días para verificar que no haya más fugas y resanar con mortero 1:5. En una losa hay que picar con cuidado: el mismo manual recuerda que las tuberías no deben interrumpir el recorrido de las viguetas del aligerado, así que conviene saber por dónde pasan antes de romper. Si la fuga está en el departamento de arriba, la reparación se coordina con su dueño o con la junta de propietarios.
Si ves fierro oxidado o concreto que se cae
Una gotera de años oxida el acero. Según PUCP-SENCICO, la corrosión aparece cuando el recubrimiento es delgado o tiene cangrejeras y fisuras por donde entra la humedad. Si el daño es puntual, se pica el concreto dañado, se limpia el acero, se aplica una lechada, se repone con mortero 1:3 y se cura durante 7 días. Si el fierro está muy corroído o son varias viguetas, debe evaluarlo un profesional antes de cualquier otra reparación.
Impermeabilizar: el último paso, no el primero
La ficha del SikaFill-50 resume las condiciones para que la impermeabilización dure:
- Superficie «firme, sana, limpia», sin polvo, grasa, salitre ni hongos, y con la pendiente adecuada para que no se acumule agua.
- Sin humedad en la losa al momento de aplicar. En losas nuevas, esperar al menos 28 días desde el vaciado.
- Retirar el recubrimiento antiguo que esté suelto y dejar solo lo que esté firmemente adherido.
- Una mano de imprimación diluida y luego el acabado; cuanto mayor es el espesor de la película, mayor es su vida útil.
- Temperatura de la losa entre 5 y 35 °C, y sin lluvia en las 8 horas siguientes, a 20 °C.
| Producto | Presentación | Precio |
|---|---|---|
| Impermeabilizante de Techo Majestad | 1 galón | S/ 79,90 |
| Impermeabilizante Chema Seal | 1 galón | S/ 63,90 |
| Sikafill Techo-3 Gris | 4 litros | S/ 85,90 en oferta (normal S/ 110) |
| Sikafill Techo-3 Gris | 20 litros | S/ 403,10 en oferta (normal S/ 499) |
No damos un precio por m²: depende del rendimiento de cada producto, que figura en su etiqueta, del estado de la losa y de cuántas reparaciones previas necesite. Las diferencias entre acrílicos, cementicios, mantos y otros sistemas las comparamos en tipos de impermeabilizante para techo.
Qué puedes hacer tú y qué no
| Tarea | ¿La puedes hacer tú? | Cuándo llamar a un especialista |
|---|---|---|
| Limpiar la azotea, los desfogues y las rejillas | Sí | Si no hay acceso seguro a la azotea |
| Prueba del medidor y prueba de agua por sectores | Sí | Si no encuentras el origen |
| Sellar fisuras quietas e impermeabilizar áreas pequeñas | Sí, siguiendo la ficha del producto | Losas completas, fisuras que se mueven o goteras que vuelven |
| Dar pendiente con mortero o concreto | No | Siempre: maestro albañil |
| Picar la losa para cambiar una tubería | No | Siempre: maestro con experiencia en instalaciones sanitarias |
| Fierro oxidado, losa hundida o fisuras anchas | No | Siempre: ingeniero civil |
Errores comunes
- Impermeabilizar sobre el charco o con la losa mojada. La ficha del producto pide la losa sin humedad y no usarlo donde el agua se empoce.
- Poner un plástico sobre la azotea como solución. La UDEP lo dice claro: «eso no ayuda mucho». Solo sirve como emergencia.
- Pintar el techo de abajo sin cortar el agua de arriba. La mancha vuelve.
- Cubrir una fisura que se mueve solo con pintura impermeable.
- Echar capa sobre capa de concreto en la azotea sin revisar el peso que ya carga la losa.
- Conectar el desfogue de la azotea al desagüe.
- Picar la losa sin saber dónde pasan las viguetas y las tuberías.
Cuándo llamar a un especialista
Pide una evaluación si la gotera vuelve después de repararla, si el agua entra por varios puntos, si la azotea no tiene desfogue o el agua queda empozada, si ves fierro oxidado o concreto que se desprende, o si la losa tiene fisuras anchas o se ve hundida. Antes de impermeabilizar toda la azotea, conviene que alguien con experiencia confirme la causa: es lo que evita pagar dos veces.
En Albañiles TS, con sede en Lince, atendemos en Lima y en todo el Perú, de lunes a sábado de 8:00 a. m. a 7:00 p. m., y cotizamos con una visita técnica. Conoce nuestros servicios de techos y coberturas y de reparaciones estructurales, o escríbenos por WhatsApp o llámanos al 924 101 933 desde nuestra página de contacto.
Preguntas frecuentes
¿Sirve echar impermeabilizante encima de la gotera?
Solo si antes corregiste la causa. Un impermeabilizante acrílico no está hecho para zonas donde el agua se empoza y solo cubre fisuras quietas; si la fisura se mueve o la losa no tiene pendiente, la gotera vuelve. Primero limpia, da pendiente y sella fisuras y juntas, y al final impermeabiliza con la losa seca.
¿Cómo sé si la gotera es de la lluvia o de una tubería?
Si gotea sin que llueva, sospecha de una tubería. Haz la prueba que recomienda Sedapal: cierra todos los caños y la ducha, verifica que el inodoro no esté llenando su tanque y mira el medidor; si se mueve, hay una fuga. Si la mancha está bajo un baño o una cocina del piso de arriba, revisa también esas instalaciones.
¿Se puede impermeabilizar el techo si está húmedo?
No. La ficha del impermeabilizante SikaFill-50 de Sika Perú pide que no exista humedad en el soporte, que esté limpio y sin salitre ni hongos, y que no llueva en las 8 horas siguientes a la aplicación, a 20 °C. En una losa nueva hay que esperar al menos 28 días desde el vaciado.
¿Cuánto cuesta arreglar una gotera en un techo de concreto?
Depende de la causa: limpiar un desfogue no cuesta lo mismo que dar pendiente a toda la azotea o cambiar una tubería dentro de la losa. Como referencia de materiales, en Sodimac un galón de impermeabilizante de techo costaba entre S/ 63,90 y S/ 79,90 el 22 de octubre de 2026. La mano de obra se define tras ver el techo, en una visita técnica.
¿Una gotera puede dañar la estructura del techo?
Sí, si se deja años. La humedad que entra por fisuras y cangrejeras oxida el fierro de las viguetas y el concreto se descascara. Si ves fierro oxidado o concreto que se cae, que lo evalúe un profesional antes de impermeabilizar.
Fuentes consultadas
- ENFEN, Comunicado Oficial N.° 18-2026 (16 de octubre de 2026)
- SENAMHI, avisos meteorológicos (aviso N.° 429, precipitaciones en la costa centro y sur) (consultados el 22 de octubre de 2026)
- UDEP Hoy, «Que la lluvia no sea un problema: ¡protege tu techo!» (19 de octubre de 2015)
- INDECI, campaña «Preparados ante el Fenómeno El Niño» (gob.pe) (último cambio el 21 de octubre de 2026)
- Sika Perú, ficha técnica SikaFill-50 Techo Constructor (octubre de 2024)
- Sika Colombia, ficha técnica SikaFill-70 Plus (dato extranjero) (agosto de 2026)
- Sika Perú, folleto Sika Manto APP/SBS y Emulsika Primer (noviembre de 2015)
- PUCP y SENCICO, Construcción y mantenimiento de viviendas de albañilería (agosto de 2006)
- Norma IS.010 Instalaciones Sanitarias para Edificaciones (copia de El Peruano) (11 de junio de 2006)
- Norma Técnica CE.040 Drenaje Pluvial, RM 126-2021-VIVIENDA (24 de abril de 2021)
- El Comercio, «¿Cuánto puede costar una fuga de agua y cómo detectarla?» (recomendaciones de Sedapal) (16 de diciembre de 2021)
- Sodimac Perú, Impermeabilizante de Techo Majestad 1 gl (precio consultado el 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Impermeabilizante Chema Seal 1 gl (precio consultado el 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Impermeabilizante para Techos Sikafill Techo-3 Gris x 4 L (precio consultado el 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Impermeabilizante para Techos Sikafill Techo-3 Gris x 20 L (precio consultado el 22 de octubre de 2026)
