No existe un precio oficial por m² para impermeabilizar un techo: lo que pagas es la suma del material, la preparación de la losa y la mano de obra, y cada techo pide algo distinto. Lo que sí se puede calcular con datos públicos es el material. Con una membrana líquida elástica para techos que se vende en Lima, el SikaFill Techo-3, el producto cuesta entre S/ 20 y S/ 28 por m² en una aplicación normal y entre S/ 30 y S/ 41 por m² en el sistema reforzado con malla, según los precios de Sodimac y Promart del 22 de octubre de 2026. La preparación y la mano de obra solo se pueden cotizar viendo el techo.
Por qué conviene cotizar ahora
El ENFEN, en su Comunicado Oficial N.° 18-2026 del 16 de octubre de 2026, prevé lluvias por encima de lo normal en la costa central, donde está Lima, en lo que queda de 2026 y en el verano de 2027. Ese pronóstico se actualiza cada dos semanas; el siguiente comunicado está anunciado para el 30 de octubre. Además, el SENAMHI emitió un aviso de nivel rojo por lluvia o llovizna en la costa de Lima entre el 22 y el 24 de octubre de 2026, con acumulados cercanos a 1 o 2 mm por día.
Esto importa para el presupuesto: los impermeabilizantes se aplican con la losa seca y sin lluvia en las horas siguientes. La ficha del SikaFill Techo-3 pide proteger la aplicación de la lluvia al menos 8 horas. Si esperas a la temporada, pierdes días de trabajo y la losa mojada retrasa todo. El plan completo de la casa está en nuestra guía del Fenómeno El Niño 2026 en Lima.
Qué compone el precio por m²
Una cotización seria suma varias partidas. Si alguna falta, el precio baja, pero también la duración del trabajo.
| Partida | Qué incluye | Por qué es necesaria |
|---|---|---|
| Preparación de la superficie | Barrido, retiro de desmonte, raspado de pintura o impermeabilizante suelto, limpieza de hongos y salitre | La ficha del fabricante pide una superficie «firme, sana, limpia», sin eflorescencias ni hongos, y dejar solo lo que esté firmemente adherido |
| Fisuras y juntas | Abrir las fisuras, limpiarlas y sellarlas con un sellante elástico | La membrana líquida solo puentea fisuras sin movimiento de hasta 0,5 mm; las demás se abren al menos 5 mm y se sellan |
| Corrección de pendiente | Capa de mortero hacia el desfogue donde el agua se empoza | La ficha pide una pendiente mayor al 1 % e indica no usar el producto donde el agua se empoce |
| Impermeabilizante | Imprimación y dos capas, o capa con malla de refuerzo | El consumo por m² y el espesor deciden cuánto dura |
| Detalles | Sumideros, ductos, base del tanque, encuentros con parapetos | Son los puntos donde más se rompe la impermeabilización; la ficha pide reforzarlos con malla |
| Mano de obra y logística | Cuadrilla, herramientas, subida de material, desmonte y limpieza final | Varía según el acceso, la altura y los días de trabajo |
Precios de materiales en Lima (octubre de 2026)
Estos son precios de venta al público en la web de cada tienda el 22 de octubre de 2026, sin delivery. Cambian sin aviso, así que tómalos como referencia.
| Material | Presentación | Precio y tienda |
|---|---|---|
| Membrana líquida SikaFill Techo-3 gris | Balde de 4 L | S/ 85,90 en oferta (normal S/ 110) en Sodimac; S/ 96,50 en Promart |
| Membrana líquida SikaFill Techo-3 gris | Balde de 20 L | S/ 403,10 en oferta (normal S/ 499) en Sodimac |
| Impermeabilizante de techo Majestad | Galón | S/ 79,90 en Sodimac; S/ 74,90 (gris) en Promart |
| Impermeabilizante Chema Seal | Galón | S/ 63,90 en Sodimac |
| Sellador de juntas Sikaflex-11FC Purform | Cartucho de 300 ml | S/ 30 en Sodimac |
| Manto asfáltico Sika Shield P24 MG | Rollo de 1 × 10 m | S/ 279 en Sodimac |
| Cemento Sol tipo I (para corregir pendiente) | Bolsa de 42,5 kg | S/ 30,90 en Sodimac y Promart |
| Arena gruesa | Saco de 40 kg | S/ 6,90 en Sodimac |
No encontramos con precio publicado la malla de poliéster que pide el sistema reforzado ni el imprimante para el manto asfáltico. Pídelos en tu cotización.
Cuánto material entra por m² y cuánto cuesta
Para pasar del precio del balde al costo por m² necesitas el consumo que indica el fabricante. Lo verificamos en la ficha técnica peruana del SikaFill Techo-3, que distingue tres usos:
| Uso | Capas según la ficha | Consumo total | Costo del producto por m² |
|---|---|---|---|
| Revestimiento de techo resistente a rayos UV | Imprimación de 0,2 L/m² con 25 % de agua y dos capas de 0,4 L/m² | 1 L/m² | S/ 20,16 a S/ 27,50 |
| Impermeabilización de techo reforzada | Imprimación de 0,2 L/m², capa de 0,9 L/m² con malla de poliéster embebida y capa de 0,4 L/m² | 1,5 L/m² | S/ 30,23 a S/ 41,25, más la malla |
| Mantenimiento sobre una membrana líquida acrílica en buen estado | Una capa adicional | 0,4 L/m² | S/ 8,06 a S/ 11,00 |
El rango va del litro más barato (balde de 20 L en oferta en Sodimac, S/ 20,16 por litro) al más caro (balde de 4 L a precio normal en Sodimac, S/ 27,50 por litro). La ficha aclara que esos consumos son mínimos y pueden subir según la rugosidad de la losa, y que «no se debe estirar el producto para tratar de obtener más rendimiento».
Ejemplo para una azotea de 50 m² (solo producto): como revestimiento hacen falta 50 litros, que se compran en dos baldes de 20 L y tres de 4 L. Con los precios de Sodimac del 22 de octubre de 2026 son S/ 1063,90 en oferta o S/ 1328 a precio normal. El sistema reforzado pide 75 litros: S/ 1552,90 en oferta o S/ 1937 a precio normal, más la malla. No incluye sellador, preparación ni mano de obra.
Para el Majestad y el Chema Seal no calculamos un costo por m² porque no verificamos su rendimiento en una ficha técnica: pídela en la tienda o léela en el envase. En el caso del manto asfáltico, el rollo de S/ 279 cubre unos 8,9 m² útiles una vez descontados los traslapes de 10 cm que pide la ficha de Sika, así que el manto solo sale a unos S/ 31 por m². Lo detallamos en manto asfáltico para techo.
Qué hace subir o bajar el precio
| Factor | Cómo influye |
|---|---|
| Estado de la losa | Una capa vieja suelta, salitre, hongos o muchas fisuras suman horas de preparación y sellador |
| Pendiente | Si el agua se queda empozada, primero hay que dar pendiente con mortero, y esa es una partida aparte |
| Sistema | Una mano de mantenimiento (0,4 L/m²), un revestimiento (1 L/m²), un sistema con malla (1,5 L/m²) o un manto asfáltico tienen costos muy distintos |
| Tamaño del techo | El traslado, la subida de herramientas y la preparación del sitio cuestan casi lo mismo en 20 m² que en 80 m², así que en techos pequeños pesan más por m² |
| Acceso y altura | Subir material por una escalera angosta o trabajar en un tercer piso sin acceso exige más tiempo y medidas de seguridad |
| Detalles | Cada sumidero, ducto o tanque elevado lleva refuerzo y tiempo extra |
| Clima | Con lluvia prevista no se aplica; la ficha pide temperatura de la losa entre 5 °C y 35 °C, y en losas nuevas hay que esperar 28 días desde el vaciado |
La mano de obra: de qué depende y por qué no damos una tarifa
La mano de obra puede cobrarse por m², por día o como precio cerrado por todo el techo. No publicamos una tarifa por m² porque depende de todo lo anterior y no hay una fuente seria que la fije. La única referencia pública es el jornal básico de construcción civil 2026: S/ 89,30 por día para el operario y S/ 62,80 para el peón, según la convención colectiva publicada por El Peruano. Es solo la base: el precio de un contratista suma beneficios, herramientas, seguros, gastos y utilidad. Lo explicamos en jornal de construcción civil 2026.
Qué debe incluir una buena cotización
- Metrado: el área en m², medida en el techo, con un croquis.
- Diagnóstico: por dónde entra el agua hoy y si hay fisuras activas, empozamientos o fierro expuesto.
- Preparación: qué se limpia, qué se retira y cómo se tratan el salitre y los hongos.
- Producto exacto: marca y nombre, litros por m², número de capas y si lleva malla.
- Fisuras, juntas y detalles: con qué sellador y cuántos puntos.
- Pendiente: si hay que corregirla, como partida separada y con su espesor.
- Desmonte y limpieza final.
- Plazo y qué pasa si llueve durante la obra.
- Garantía por escrito, si la ofrecen: qué cubre, por cuánto tiempo y qué mantenimiento exige.
- Forma de pago contra avance, no todo por adelantado.
Errores comunes que salen caros
- Comparar solo el precio por m². Una cotización baja puede ser una sola mano sin preparación ni sellado.
- Impermeabilizar sobre charcos. La ficha del SikaFill Techo-3 indica no usarlo donde el agua se empoce: primero va la pendiente.
- Diluir o estirar el producto. La ficha del SikaFill Techo-3 pide una película seca de 0,5 mm para lograr la durabilidad.
- Tapar con pintura las fisuras que se mueven. Se vuelven a abrir y rompen la capa.
- Aplicar con la losa húmeda o con lluvia cerca. Se pierde adherencia y aparecen ampollas.
- Olvidar el mantenimiento. La misma ficha pide un mantenimiento a los 1,5 años; es mucho más barato que rehacer todo.
Cuándo llamar a un especialista
Pide una evaluación antes de comprar material si el agua entra por varios puntos, si una reparación anterior volvió a filtrar, si hay charcos que duran horas o si la azotea carga tanques, cuartos añadidos o desmonte. Si ves fisuras anchas, que crecen o con fierro oxidado a la vista, no es un tema de impermeabilizante: debe verlas un profesional, y para eso está nuestro servicio de reparaciones estructurales.
En Albañiles TS, con sede en Lince, atendemos en Lima y en todo el Perú, de lunes a sábado de 8:00 a. m. a 7:00 p. m. Cotizamos con una visita técnica en la que medimos el techo y te detallamos cada partida. Conoce nuestro servicio de techos y coberturas, o escríbenos por WhatsApp o llámanos al 924 101 933 desde la página de contacto.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto impermeabilizante necesito para mi azotea?
Multiplica el área en m² por el consumo que indica la ficha técnica del producto. Por ejemplo, el SikaFill Techo-3 pide 1 L/m² como revestimiento de techo, así que una azotea de 60 m² necesita unos 60 litros. Compra un margen extra: la propia ficha advierte que el consumo sube en superficies rugosas o irregulares.
¿Por qué dos cotizaciones para el mismo techo pueden ser tan distintas?
Porque casi nunca incluyen lo mismo. Una puede considerar limpieza profunda, sellado de fisuras, malla de refuerzo, tres manos y retiro de desmonte, y otra solo una mano de pintura impermeable. Compara partida por partida y pide que te indiquen el producto exacto y los litros por m².
¿Conviene comprar yo los materiales?
Puede convenir si compras exactamente el producto y la cantidad del metrado, y si el maestro está de acuerdo con ese producto. Deja por escrito quién responde si la impermeabilización falla, porque si el material lo pone el cliente, el contratista puede responder solo por la mano de obra.
¿Cada cuánto hay que volver a impermeabilizar el techo?
Depende del producto. La ficha del SikaFill Techo-3 pide un mantenimiento a los 1,5 años y, si la membrana sigue en buen estado, una mano adicional de 0,4 L/m². Revisa en la ficha de tu producto el plazo que indica el fabricante y anótalo.
¿Cómo sé si la losa está bastante seca para impermeabilizar?
La ficha del SikaFill Techo-3 pide menos de 4 % de humedad y propone una prueba simple: pegar un plástico transparente de 50 × 50 cm, sellado en sus bordes con cinta. Si a las 16 horas el agua condensada cubre más del 6 % del plástico, todavía no se debe aplicar.
Fuentes consultadas
- Sika Perú, hoja de datos SikaFill Techo-3 (versión 01.03) (junio de 2025)
- Sika Perú, hoja de datos Sika Manto APP (versión 01.01) (mayo de 2020)
- Sodimac Perú, Impermeabilizante para Techos Sikafill Techo-3 Gris x 4 L (precio consultado el 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Impermeabilizante para Techos Sikafill Techo-3 Gris x 20 L (precio consultado el 22 de octubre de 2026)
- Promart, Impermeabilizante de techos y terrazas Sikafill Techo-3 Gris 4 L (precio consultado el 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Impermeabilizante de Techo Majestad 1 gl (precio consultado el 22 de octubre de 2026)
- Promart, Impermeabilizante para techos Majestad 1 galón Gris (precio consultado el 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Impermeabilizante Chema Seal 1 gl (precio consultado el 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Adhesivo y Sellador de juntas Sikaflex 11FC Purform 300 ml (precio consultado el 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Manto Asfáltico Impermeabilizante Sika Shield P24 MG (precio consultado el 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Cemento Sol Portland Tipo I 42,5 kg (precio consultado el 22 de octubre de 2026)
- Sodimac Perú, Arena Gruesa saco 40 kg Lux (precio consultado el 22 de octubre de 2026)
- El Peruano, «Construcción civil: revisa el alza de jornales y beneficios pactados para 2026» (9 de diciembre de 2025)
- ENFEN, Comunicado Oficial N.° 18-2026 (16 de octubre de 2026)
- SENAMHI, avisos meteorológicos vigentes (aviso N.° 429, precipitaciones en la costa centro y sur) (consultado el 22 de octubre de 2026)
